关于房子的2件大事,可别选错了!

搜狐焦点钦州站 2020-01-03 10:38:26
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虽然元旦大家都放假了,但重磅消息陆续有来。 12月底的时候,有2件比较大的“房事”。 今天小巴就分别来说一下。 01 落户放松,城市分化 首先,是国务院印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。 这份文件里,提到了城市落户方面的政策。 文件里

      虽然元旦大家都放假了,但重磅消息陆续有来。

  12月底的时候,有2件比较大的“房事”。

  今天小巴就分别来说一下。

  01

  落户放松,城市分化

  首先,是国务院印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。

  这份文件里,提到了城市落户方面的政策。

  文件里明确指示——

  “全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。”

  《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》

  有些小伙伴看到这些个数字,可能还没有概念。

  咱们就先来看一下

  目前大陆城市的人口规模

  2014年,国务院发布了《关于调整城市规模划分标准的通知》,以城区常住人口为统计口径,将城市划分为五类、七档:

  城区常住人口1000万以上——超大城市

  城区常住人口500万到1000万——特大城市

  城区常住人口100万到500万——大城市,其中300万到500万的是Ⅰ型大城市,100万到300万的为Ⅱ型大城市

  城区常住人口50万到100万——中等城市

  城区常住人口50万以下——小城市

  那按照这个划分标准来看,各个档次现在都有些什么城市呢?

  超大城市,4个,上海、北京、深圳 、广州。

  特大城市,10个,重庆、武汉、天津、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳。

  Ⅰ型大城市,13个,西安、哈尔滨,青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波。

  剩下的,就是城区常住人口300万以下的城市,数量很多了,比如乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、呼和浩特、海口等弱一点的省会城市。

  具体大家可以看下面的排行榜:

  (数据来源:中国城市建设统计年鉴)

  (这里需要说明一下,上表中,重庆主城区人口实际只有865万左右,所以不算超大城市。)

  那在搞清楚城市的分档之后,咱们就知道这次城市落户政策的影响了。

  政策说,全面放宽300-500万城区常住人口Ⅰ型大城市的落户条件,取消人口300万以下的城市落户限制,这意味着,普通人有更多机会到这些大城市落户,享受当地的资源。

  这是一个诱人的政策。

  相信很多在大城市拼搏的人,都很希望能够“落地生根”,比如那些学历较低、靠积分政策落户的人,还有很多进城打工却无法落户的外地人。

  如果这个政策能够顺利地开展起来

  那么这些人的涌入

  将会极大地影响今后城市的发展

  北上深广这4个超大城市,落户限制相对比较严苛,特别是北京和上海,普通人想挤进去还是很难。

  更多的人,会把目光投向特大城市、Ⅰ型大城市和Ⅱ型大城市,尤其是排名比较前的头部城市。

  那么,这些城市有可能将来会发展成一二线城市。

  落户放松了,人往高处走。

  这就意味着,其他的尾部城市,还有那些100万人口以下的中小城市,未来人口迁出的可能性会更大。

  也就是说,比较弱的三线尾部城市,还有下面更多的中等城市、小城市,可能就会收缩。

  年轻人口大量流失,只剩下老人,老龄化迅速加重。

  同时,因为年轻人少了,没什么人干活,经济发展也很缓慢。

  相反,二线以上的城市因为人口红利,劳动力资源丰富,能够得到快速的发展,社会福利也随之变得更好。

  再加上交通网络的越发密集,高铁所到之处,反而可能会抽干小城市的血。

  简单来讲,这就是重点城市、中心城市,对周边小城市的虹吸效应。

  其实近几年,不少城市都出现了“抢人大战”,什么送钱、给补贴、安家费的。

  即便已经是特大城市的,也都想赶紧抓住更多人,在政策上放宽。

  说到这里,小巴想起中国地理学家胡焕庸,在1935年提出来的“胡焕庸线”。

  从地理分布来看,人口主要集中在胡焕庸线的东南方向,线的两边,仿佛是两个不同的世界。

  (胡焕庸线 黑河-腾冲)

  经过了几十年,这条线划分的人口密度分布,基本上没什么变化——

  1935年,胡焕庸线东侧人口占比96%;

  1982年第三次人口普查时,东侧人口占比94.2%;

  1990年第四次人口普查时,东侧人口仍占94.1%;

  2000年第五次普查,东侧人口占比93.9%;

  2010年第六次普查,东侧人口占比93.7% 。

  这条线,简直就是历经沧海桑田,但我自岿然不动,强的更强了,脆弱的依然脆弱。

  这就是人和地的关系。

  总之,如果在各种虹吸效应之下,城市分化越来越大了,那这就意味着,咱们的选择更重要了。

  这还不仅仅是,收缩城市可能面对的房价下跌问题。

  小巴更想强调的,是你选择错城市,错失了自己人生发展的机会成本的问题。

  人生选择之事,个人观点,咱们点到即止。

  02

  所有存量房贷利率,重新定价

  第二件事,是12月底,央行发布第30号公告,说要把“存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR”。

  也就是说,今后的房贷利率都以LPR为基准来定。

  这个事情,央行在去年8月的第16号文件就公布了,只不过当时并没有涉及到旧的房贷合同。

  这个事小巴之前已经分析过了,还不清楚什么是LPR的小伙伴,可以回顾《房贷利率要变天?且慢》。

  现在,新的公告要求,所有旧的房贷利率,也要转换为以LPR为定价基准加点的方式:

  房贷利率 = LPR ± 加点数值

  这个加点数值,等于原合同最近的执行利率水平,与2019年12月发布的相应期限LPR(5年期为4.8%)的差值:

  加点数值 = 旧房贷利率 - 4.8%

  知道这两个公式后,到底要怎么算呢?

  举个例子:

  假设小巴之前就买了一套房子,拿到的房贷利率是上浮10%,也就是5.39%。

  那么要和银行重新约定利率,首先就是先算出自己的加点数值,5.39%-4.8%=0.59%。

  在合同剩余期限内,加点数值是固定不变的,就算以后LPR变,但小巴的加点数值仍然是0.59%。

  知道了自己的加点数值后,就可以算出房贷利率了。

  如果LPR后来降到了4%,那房贷利率就是4%+0.59%=4.59%。

  那如果小巴之前买房的时候,不是上浮,而是拿到打折的利率,比如是9折,4.41%。

  那这个加点数值就是4.41%-4.8%=-0.39%,是个负数了。

  如果LPR降到了4%,那房贷利率 = 4%-0.39%=3.61%。

  大家可以仔细对比一下这两种不同的情况,加点数值是有正有负的。

  这个政策一落实,就意味着,以后的房贷利率就跟着LPR波动了,每年一调整。

  不过,文件说了,你也可以和银行约定为一个固定利率,之后就不变了。

  但从已经公布的LPR来看,数值呈现出下降的趋势,而且我们多次分析,之后利率也是向下走的趋势。

  所以从长期来看,咱们选择跟LPR浮动,每年一调整更好,对于还没还清房贷的人来说,今后的月供就会更少一点。

  按照规定,要在2020年3月1日—8月31日,重新签合同,完成房贷利率定价方面的协商。

  不过虽然要重签合同,但房贷一般是每年1月1日重新定价的,所以之前怎么样,2020年还是不变,2021年就会开始跟着LPR走。

  总之

  上面两个政策

  对于想要挤进大城市的人来说

  确实是利好了~

       来源:(理财巴士公众号)

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