“房住不炒” 因城施策效果如何? 稳楼市需要政策定力和调控

这一轮房地产调控比市场曾经预期的要更久一些。岁末年初，中央经济工作会议、监管部门年度工作会议仍然重申“房住不炒”原则，稳定市场对楼市调控的政策预期。

大政方向明确后，市场各方的关注点落在各城如何执行上。实际上，在“房住不炒”这个大原则之下，如何根据当地实际情况和市场冷暖变化适时“因城施策”，考验各地政府决策智慧。　　因城施策说来容易，然而执行起来要考量的因素众多。市场冷暖变化、价格波动、未来区域发展的规划，众多因素错综交织。那么，过去一年里，各地是如何因城施策的，其效果又如何呢？　　1月13日，上海易居房地产研究院发布相关报告，对过去一年里北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、成都、沈阳、长春等22个城市楼市情况和相关政策进行了分析。观察、分析不同地区数据后，可以得到以下启示。　　首先，保持区域供需动态平衡是“稳地价、稳房价、稳预期”的前提。

根据报告，在过去一年里，上述22个重点城市年初累计新建商品住宅成交面积同比增速为12%，该数值超过了全国百城系列报告监测的数据7%，也明显超过了国家统计局公布的住宅销售面积增速1.6%（以2019年1至11月份数据为参照）。这说明，2019年，各大城市在预售审批和项目供应方面较为积极。　　重点城市楼市交易相对全国而言具有更高的活跃度，其背后因素较多。一方面，上述22城本属经济实力强、楼市交易活跃、市场影响面较大的地区，刚需或实际的改善型需求强劲；另一方面，从2018年起，这22个城市的供应规模开始升温，显示了当地政府楼市政策思路的微妙变化——希望通过加大供应来缓和供需矛盾。而房企在限价政策下看到新供给力度的调整，也会改变“捂房惜售”的策略，更加主动配合政策调低项目申报价格，积极办理预售许可证。可以认为，供需同向企稳走强是区域楼市活跃度较高的一个因素。　　然而，供需平衡这一经济学的基本规律，却往往为市场所忽视。行情好时大家都热情进场，而库存高企、市场冷淡时，有的卖家便会急于抛售，买家反而观望，这种错配情况屡见不鲜。如何通过政策释放出明确、稳定的信号，调节供需结构，扭转市场一段时间内或激进或沉寂的预期任务艰巨。

其次，房价上升相对较快的城市未来政策放松空间有限，当为地方所警惕。

上述报告显示，22城中，武汉和广州的房价上涨幅度相对较大，其中武汉的房价涨幅达到了31%，广州的房价上涨幅度为25%，而北京和天津地区房价是微跌的。这种区域差异值得思考。　　应当说，武汉、广州房价走势固然缘于当地发展势头良好，但其中区域人才引进下购房门槛的松动等也是诱因。值得考量的是，原本为了吸引人才而提出的优惠购房，反而可能刺激房价上涨，让更多人望而却步，难免得不偿失。特别是考虑到杭州作为极具竞争力的新崛起城市，其住宅成交均价同比涨幅约6%，可见所谓的“高竞争力引发高房价”之论不具备足够的支撑力。　　与此同时，北京稳房价的效果明显。作为长期超高房价的代表，北京较为严格执行了疏堵结合的调控机制，既有限购限价等手段，也包括加大租售并举建设、优化土地供应结构等疏解需求之举。就在1月12日北京市“两会”上，北京市《政府工作报告》进一步明确，2020年将坚持“房住不炒”，进一步完善长效管理调控机制，并强化了配套的疏解政策，以保障楼市之“稳”。笔者在日常调研中了解到，北京市不少居民已经从此前的坚定“看多派”转变为“稳定发展也挺好”的预期，可以说“稳预期”效果显著，值得其他地区所借鉴。

再次，因城施策、适时微调不能变为大起大落，要以长效机制代替阶段性变化的“强力指令”。

尽管过去一年的数据能为后续政策走向提供参考，但同样的，任何一项政策切忌“朝令夕改”，沦为“头痛医头脚痛医脚”的盲目应对之策。应与区域发展的中长期规划紧密结合起来，在一段时间内可以微调，整体则需保持相应稳定。

特别是上述提及的重点城市，是重要的楼市风向标，也是政策制定者密切关注、研判形势的主要对象，更应重视政策的稳定性、市场的稳定性，并提前预估可能的市场扰动、做好对冲预案。实际上，本轮调控从2014年至今，不少城市实施的3年或5年限购门槛将迎来一批批合格购房者，对于类似情况的变化当有预先评估。与其等待形势转变后仓皇应对，不如时刻密切关注市场波动，提前准备各种可能情况的应对措施，把功夫下在前面，实现政策稳、预期稳，进而也保障地价、房价稳。

毫无疑问，在当前的经济形势下，保持楼市政策定力挑战艰巨，但能否克服“土地财政”“楼市刺激”的诱惑、稳步建设长效调控机制，正是本轮动能转换、结构升级战役的成败手之一。此举关乎稳定大势，也关乎发展大局，这是各地方政府需时刻谨记的。

来源：金融时报