胡葆森谈疫情之下的房地产:短期承压,却也是兼并收购时机

搜狐焦点钦州站 2020-04-02 14:54:44
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截至3月31日,已有近100家房地产上市企业发布年报。在这些企业的业绩发布会上,疫情如何影响房地产成为必问话题。 突然而至的新冠肺炎疫情,让整个房地产行业迅速进入“冰冻期”。春节期间大量被迫关闭的售楼部,让众多房企的现金流骤然紧张。 “疫情之下,没有人能置身事外。”3月30日下午,建业集团董事长胡葆

截至3月31日,已有近100家房地产上市企业发布年报。在这些企业的业绩发布会上,疫情如何影响房地产成为必问话题。

突然而至的新冠肺炎疫情,让整个房地产行业迅速进入“冰冻期”。春节期间大量被迫关闭的售楼部,让众多房企的现金流骤然紧张。

“疫情之下,没有人能置身事外。”3月30日下午,建业集团董事长胡葆森在接受第一财经记者采访时承认,短期内,疫情对宏观经济、对房地产行业冲击较大。不过,他同时认为,即便行业面临短期承压,但从长期看,中国的城镇化仍在继续,经济总体向好的态势也不会逆转。因此,疫情并不会改变地产行业的基本面。

“疫情对房地产企业的这种影响,更多是心理上的冲击,短期冲击不足为惧,长期向好基本面并没有改变。对前期杠杆过高、没有准备的企业而言,这是危;但对在人、财、物等方面做好准备的企业来说,更是机。”胡葆森说。

不过,为了积极应对疫情,建业地产选择了适时调整战略,开始将更多精力放在更关注各项指标的健康程度上,而不是一味求快求规模。

虽然胡葆森将此次疫情视为“危中有机”,但记者近期采访时发现,疫情对中国房地产业的影响不小,甚至一些龙头地产企业也表示,正在感受压力。

行业短期承压

截至3月31日,已有近100家房地产上市企业发布年报。在这些企业的业绩发布会上,疫情如何影响房地产成为必问话题。碧桂园总裁莫斌在该公司的业绩发布会上说,疫情对碧桂园的2月销售有直接影响。

胡葆森在接受第一财经记者采访时说,一般情况下,大部分企业在上一年的11、12月就开始做来年的年度计划。“我相信,很多企业在制定2020年计划时,都没有考虑到疫情的爆发。因此,这对企业经营来讲是个突发情况,在精神上、物质上都造成很大的冲击。”

国家统计局于3月16日公布的数据显示,1至2月份,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。其中,住宅投资下降16%。房地产开发企业土地购置面积1092万平方米,同比下降29.3%;土地成交价款440亿元,下降36.2%。

河南省统计局的一份数据则显示,今年1~2月份,新冠肺炎疫情给全省经济运行带来较大影响,其中,房地产开发投资下降22.5%。全省商品房销售面积520.52万平方米,下降42.3%;商品房销售额333.45亿元,下降41.6%。

与河南省相邻的河北省,当地房地产企业同样受到疫情冲击。河北省住宅与房地产业协会常务副会长兼执行秘书长张彦峰说,受春节假期叠加新冠肺炎疫情的双重影响,河北省房地产市场的销售、开工、拿地、竣工、投资等数据均大幅下滑。同样来自当地统计局的数据显示,1~2月份,河北省房地产开发投资同比下降17.3%。其中,住宅投资同比下降13%。

在对疫情期间的河北房企经营现状进行专题调研后,张彦峰发现,当地房企主要面临三大困难:

一是资金流入锐减。因为根据主管部门的防疫要求,房企售楼部和中介门店全部关闭,来电和认购同比减少80%。对于已成交的客户,由于难以收集按揭资料,加之住建和银行等部门在疫情防控期间按揭手续、银行面签和客户审核等工作暂时停止,使得按揭资金无法得到及时地办理和回笼。即便疫情过去,市场恢复尚需较长时日。经营业绩将大幅下降,资金链承压较大。

二是融资难度加大。受疫情影响,银行贷款授信的时效性将受影响,原本预计一季度的放款可能延后至6、7月份甚至下半年。同时,延迟复工影响报建取证,也将影响开发贷融资。因行业调控政策,上市房企股权融资已“一刀切”全部暂停。房地产公司普遍在现金流管理上承受的压力较大,虽然大型房企有较好的偿债能力,但也面临较大的资金压力。

三是成本支出大增。为维持企业正常运转,人员工资、养老和社保缴费、管理和财务费用、非产权办公区及展厅的租金等需正常支付。受疫情影响,湖北、湖南、四川、江苏等地人员暂时难以返回。考虑到北方地区每年仅有7个月(4~10月)的有效施工时间,房企在疫情过后或将很难吸引大量南方从业人员复工,由此导致的用工荒预计将使用工成本增加20%~30%。

即便是全国性房地产龙头企业,也无法摆脱疫情对自身的冲击。

万科地产公告称,今年2月份,万科实现合同销售面积173.2万平方米,同比减少29.8%,合同销售金额280.3亿元,同比减少35.1%。

中海执行副总裁兼运营总监罗亮也在该公司的业绩会上表示,疫情对今年的销售供货以及结转等各方面造成了一定的影响,一二月公司的累计销售额同比降低了22.7%。

兼并收购的时机?

“疫情下,中小房企压力巨大,行业集中度将进一步提高,但对于基本面良好的优质区域龙头企业、规模企业,很可能将迎来新一轮的发展机遇。”胡葆森说。

他分析称,房地产是现金流密集行业,对现金流的要求非常高,只有提前储备足够的资金,坚持稳健经营,才能防患未然。

疫情爆发之后,建业地产在2月5日发行美元债3亿美元。虽然有疫情的影响,但这次债券发行仍获得超7倍认购,账簿金额达到22亿美元。

“疫情发生后,不少银行机构的负责人主动打电话,对我们表示支持。建业这么多年积累的市场信用,在这时候发挥了很好的作用。”胡葆森说。

对于下一步的房地产行业发展,胡葆森说,虽然房地产行业短期承压,但从中长期来看,整个行业长期向好的基本面并未改变。

“以河南为例,2019年中国的城镇化率刚突破60%,河南的城镇化率才刚接近54%。相比全国,河南城镇化的空间巨大。按照正常情况下,70%~75%的城镇化率目标预测,至少在未来十年这个长周期看,房地产行业还将会持续向好。”

不过,面对意料之外的疫情,建业地产在实现“双千亿”业绩增长后,最终还是决定,在未来三年,进入战略巩固期。

胡葆森说,疫情本身不是好事,但给企业带来一些转机:一方面能迫使企业沉下心来思考;另一方面,也是整个房地产行业兼并收购的时机。

(来源:钦州新闻网)

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