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「金众云山海公馆」位于南山区蛇口板块，距离赤湾地铁站约200米，东临赤湾总部大厦，西边与北边是大小南山，旁边是今年入市的开云府，属前海合作区范围，处蛇口豪宅带，周围有半山臻境、山语海、鲸山觐海、汉京九榕台、兰溪谷等众多豪宅，高层户型能够看到山海景观，产品定位和区块改善型人居的气质相符

上位规划

赤湾东部的蛇口片区，联合赤湾打造“蛇口国际海洋城”，是南山区打造的示范工程，将包括海洋科技创新、滨海人文休闲、国际艺术文化等几大片区的协同建设

赤湾西北侧的前海为未来国际商业巨头办公集聚地，而赤湾与其距离不过两站地铁，被纳入前海蛇口自贸区“两带一港七板块”的布局中，能享受到前海产业的辐射，前海蛇口自贸区的规划设立，也让这里晋升为深圳面向世界的贸易窗口

赤湾在陆地上位居自贸区核心位置，且在海上联合蛇口港一起，扮演枢纽港的角色。港口两侧的海岸，将汇聚一流的人文景观、商业地标、自然生态，成为世界级的海岸线，整体看赤湾本身产业目前不算多，但是区位好，能享受到多重重大战略规划的带动，国际海洋城的定位更倾向于文化休闲以及创意创新产业，这对于提升区块宜居度帮助是巨大的

另外，赤湾有成为豪宅的天然优势，独具山海景观资源，三面环伺大小南山、赤湾山，南临伶仃洋，周边七大公园，这里最能诠释山海连城的诗意生活

基础资料

【开 发 商】深圳粤美投资有限公司（金众地产）

【总 占 地】约3.62万㎡

【总 建 面】约19.5万㎡

【容 积 率】本次开盘的东区容积率约4.86

【 层 数 】36-37F

【 产 品 】480户建面约116㎡-155㎡纯居改善4-5房

【 户 数 】东区两栋塔楼，480套

【 梯户比 】3梯5户

【使 用 率】约76-80%

【交 付】预计2026年12月精装交付

【车 位 数】550个，车位比1.15

基础资料

整个小区有4栋建筑，分为东西两区，各有两栋住宅和幼儿园

在售的西区占地对比东区更大，容积率也要低一点，两栋住宅分别为2T4户和3T6户，111-117-129-174㎡，四~五房，其中111~117㎡的四房户型基本售罄，129-174㎡的大户型还有一部分在售

从结果倒推，750-850万区间的四房在南山蛇口基本是不愁卖的，很受欢迎；但是再往上迈个台阶到1000万左右，很多人会选择跳出这个片区去做选择

本次加推的东区，均是3T5户，梯均60多户，同类产品里算挺不错的，480套116-117-155㎡的四~五房，基本都是西南/东南向，其中1栋117㎡的05户型虽然直接看向小区庭院的视野不错，但日照很极限，在意这一点的购房者要注意一下

户型展示

116㎡户型 四房两卫

特点：经典竖厅布局，东南向/西南向，得房率约77.04%，全凸窗设计，赠送面积较多，户型中规中矩，动静分区合理，亮点是有U形厨房，主卧有独立衣帽间，缺点是走到尽端的书房2米5见方，比较小

117户型 四房两卫

特点：横厅布局，保证了餐客厅的通风采光，西南向，得房率约77.04%，全凸窗设计，主卧和客厅南向，户型方正，整体很标配的四房户型，有一个小瑕疵，户门对着卧室门，很多人不喜欢这种设计

155㎡户型 五房两卫

特点：横厅， 西南/东南朝向，餐客厅6.6米大面宽，玄关开窗可以和双面宽阳台南北通，五房户型做到155㎡，之前说的户门对着卧室门的问题，在这个户型里可以通过移门解决，整体没什么硬伤，看着很舒服的户型

0 3 周边配套

交通出行

5条地铁线——距离地铁2号线、5号线约200米（妈湾跨海通道与其衔接，接驳深圳首条环形地铁15号线），临近12号线/28号线（规划）/24号线(规划中)，

2大港口——太子湾蛇口港、深圳湾口岸（走东滨隧道直达），可自由切换港珠澳模式

加上多条隧道的规划建设，东滨隧道可直通深圳湾口岸；妈湾隧道（建设中）望海路快速路改造工程（建设中）以及新小南山隧道，这些使得板块内可高效地往返于前海、后海、科技园等多个城市核心通勤圈

教育资源

教育资源较优质，除了项目自带双18班幼儿园（建设中），还与九年一贯制南二外赤湾学校临近，直线距离仅有280米。赤湾学校是深圳市南山区教育局所属的九年一贯制公办学校，学校规模为36个班，去年年中被南二外挂牌，本部南二外是深圳知名的实力名校，在好生源和优秀师资的加持下，赤湾学校提升潜力很大，周边还有一所九年一贯制学校（规划中），以及深大附中高中部、北师大南山附校高中新校区（建设中）

商业休闲

自带约800㎡底商，一路之隔是约4.6万㎡赤湾汇商业（建设中），旁边还有30万㎡赤湾地铁综合体，1.5km范围内，分布着人人乐、华润万家、惠生活等商超，可满足日常所需。驱车10分钟左右可达海上世界和在建的全亚洲最大的太子湾K11购物中心。搭乘2号线，可两站抵达100万㎡海上世界；通过五号线2站可以享受前海印里商业、6站到万象前海商圈和前海卓越intown

金众云山海公馆三面环山，一面向海，周边是大南山、小南山、赤湾山三大自然山林景观，与伶仃洋海景交融共生，目前片区拥有赤湾公园、文天祥纪念公园、景观公园、天后宫、伶仃洋等，生态人文配套十分丰富，平时可供周边居民休闲散步

海上世界商圈

0 4 评测总结

优势

1、赤湾未来规划很有想象空间，集中在创新产业，文化艺术，休闲娱乐上对片区宜居度提升较大

2、小区为纯居改善型，与片区豪宅板块定位契合度高

3、周围绿化公园量大质优，高层户型能兼得山海景观，远眺深圳湾海景

4、交通上目前200m有2、5号线交汇的赤湾站，未来还有在建的12、28号线，在南山上班，驾车出勤也很便利

不足

1、产品只有高层户型能看到海景，低层景观资源较为一般，相比之前首开的西区小区庭院略小

2、周边现状建筑施工较多，短期会有面临噪音和粉尘影响的可能

3、周边配套目前尚不算完备，需要时间建设

总 结

目前赤湾的在售楼盘有两个，距离「金众云山海公馆」都很近，一个是东面的「前海宸湾」，去年6月开盘，推260套109-143 三-四房，备案价10.42万/㎡，开盘当日仅75批客户入围，现在各种优惠叠加，大约单价在8.5万起，到目前仅签约163套

另一个是今年10月入市的「开云府」，推413套建面约123-203㎡的3-5房，入围仅107批，备案均价9.65万/㎡，开盘85折，折后单价7万起，总价800万起，截至目前仅认购1套

赤湾的房子之所以不太好卖，主要是三方面，一是赤湾区域发展不快，商业生活配套还不成熟，使得片区内新房去化较慢，而近几年大量新盘入市，又让竞争加剧，大家选择变多，普遍持观望态度

二是赤湾新盘户型面积比较大，普遍在109㎡-200㎡区间内，即使按照现在8万的新盘起步价，总价也要八百多万，这样的价格和前海，宝中片区比，没有什么优势

三是来自二手房方面，拿赤湾板块内山语海苑举例，指导价10.08万元/平，今上半年成交价在10万左右，现在价格还有所松动，考虑到其品质和景观要超过现在这几个新盘，价格上二手房对新盘形成压力

总的来说，「金众云山海公馆」上半年开盘85折，折后均价给到了7.63万，大概率本次加推还是会延续之前的折扣，这价位还是很有诚意的，片区定位是文化休闲，周边密度也不算高，加上高层户型有山海景观加持，东西两区的产品都是111㎡~174㎡的大户型，整体很符合高端居住的气质，本项目还是很适合在南山通勤，追求居住品质的改善型购房者的

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