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一、项目底色：香蜜湖16年旧改，46万㎡综合体大盘

新世界香蜜四季位于福田区香梅路与新闻路交汇处，前身是华泰小区旧改，历经16年开发周期才正式入市。项目总占地约4.11万㎡，规划总建面约46.68万㎡，容积率7.62。

项目涵盖住宅、高端公寓、星级酒店、商业MALL等多种业态，是一个定位香蜜湖片区的压轴级综合体。住宅部分共规划9栋建筑，其中5栋为商品房，1栋保障房，3栋回迁房。商品房总量923套，其中套内面积小于90㎡的户型占比约79.74%。

二、户型产品：105-190㎡3-5房，新规高得房率

项目主打新规户型设计，部分户型得房率可达92%-115%。首批开盘房源中，主力户型为105-280㎡3-6房，涵盖平层与复式产品。

105-120㎡三房：约1221-1325万，三房两卫/三卫设计，适合首改家庭

143-145㎡五房：约1756-1908万，五房三卫，三代同堂一步到位

190㎡大平层：本次加推新品主力，空间更舒展，终极改善之选

其他在售大户型参考：220㎡约3000-3100万；280㎡约3800-3900万

首批备案均价约13.12万/㎡，折后均价12.6万/㎡，单价区间10.97-14.01万/㎡，总价区间1233-3980万（不含顶复）。本次加推新品定位105-190㎡，具体价格以开发商公示为准。

三、地段与配套：香蜜湖金融城辐射+景田成熟生活圈

🚇 交通：双地铁+主干道环绕

项目周边有已开通的9号线香梅站和1号线香蜜湖站，双地铁覆盖。深南大道、香梅路等主干道环绕，通勤福田CBD、车公庙极为便利。

🛍️ 商业：自持5万㎡商业+印力中心

项目自带约5万㎡购物中心，周边还有约12.7万㎡的深圳印力中心、深业中城商业街等。一站地铁可达福田购物公园、会展中心、车公庙等大商圈。

🏫 教育：景鹏小学+黄埔学校初中部

项目自建一所3000㎡9班制幼儿园。根据福田区学区划分，对口景鹏小学和黄埔学校初中部。在教育资源上属于景田南片区，与香蜜湖核心豪宅区的教育资源存在一定差异。

四、价格分析：从“从不打折”到91折的诚意

2025年9月首开时，项目备案均价约13.1万/㎡，号称“从不打折”。但随着市场环境变化，2026年3月起开始推出限时优惠，折后均价降至12-12.6万/㎡，调整幅度约6%-9%。

价格参考对比：

周边香蜜湖水榭花都二手挂牌约21万/㎡（实际成交17万/㎡）

天健天骄南苑二手挂牌约12.3万/㎡（实际成交约10-11万/㎡）

东方玫瑰花园二手约10.1万/㎡，缇香名苑约9.1万/㎡

从备案价13万到折后12万+，再到本次108-220㎡新品加推，项目的定价策略正在变得更具竞争力。

免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时间现状及买卖合同的约定为准。部分内容图片可能来源于网络，如涉及侵权请联系及时删除！