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一、项目底色：卓越旧改大盘首发，49万方综合体

卓越琅奕府位于龙华区大浪街道福龙路与华兴路交汇处东南侧，是卓越上下横朗城市更新项目的首发住宅地块。

项目整体规划建筑面积约49万㎡，拟打造成集高端住宅、地标写字楼、缤纷商业、星级酒店等于一体的大型综合体。分两期开发，其中一期总建面约22.66万㎡，由5栋超高层住宅（47-48层）、1栋幼儿园及商业配套组成。整个一期包含约1253户，其中可售商品房约619套，回迁房634套。

核心配置：

容积率：5.84

梯户比：3梯7户

车位配比：规划1612个车位，车位比超1:1

户型：70-98㎡三至四房新规户型

交付：精装修交付

物业：卓越物业管理

二、户型产品：新规高得房率，70㎡做三房

项目主打新规超高使用率，户型面积段覆盖70-98㎡三至四房。根据公开信息，各户型折后总价如下：

70㎡三房是片区少见的极致三房产品，LDKB一体化设计，动静分区清晰。这个面积段能做成正规三房，在龙华在售新盘中确实比较少见。250万起的总价门槛，在龙华新盘里也属于较低的一档。

83㎡三房两卫进一步升级，三开间朝南，主卧套间设计，适合对主卧舒适度有更高要求的首改家庭。

96㎡四房两卫主打三开间西南采光，空间灵活性更强，可根据家庭需求调整功能布局。98㎡3+1房位于楼王位置，南北通透，视野和采光条件最好。

三、地段与配套：阳台山脚下+侨城东路北延线在建

🏔️ 生态：阳台山森林公园

项目毗邻约28.5平方公里的阳台山森林公园，步行约900米可达登山口。阳台山是深圳西北部最高点，2004年被列为新“深圳八景”之一。

🚇 交通：地铁+侨城东路北延线

距离地铁6号线阳台山东站有一定距离，步行超过20分钟，现阶段出行更依赖自驾。项目紧邻的侨城东路北延线正在建设中，未来建成后将快速串联深圳湾超级总部、车公庙、西丽湖国际科教城以及龙华北部等多个重点片区，加强龙华与市中心区的交通联系。

🏫 教育：自带18班幼儿园+博雅实验学校

项目配建一所18班制幼儿园。根据2025年龙华区学区划分，小学和初中均对口博雅实验学校（九年一贯制公办学校）和龙华同胜学校。按当前积分政策，有房家庭基本能确保入学。

🛍️ 商业：大浪商业中心+后浪新天地

项目紧邻大浪商业中心和后浪新天地（市级夜间经济示范点），直线距离约600米。周边约1.5公里有规划中的星河COCO City，15分钟车程可到壹方天地、红山6979等大型商圈。

四、客观短板：几点需要想清楚

① 距地铁站较远，公共交通便利度一般

步行到6号线阳台山东站超过20分钟，每天地铁通勤不太方便，更适合以自驾为主的家庭。

② 超高层高密度社区

一期商品房47-48层，3梯7户，容积率5.84。居住密度偏高，早晚高峰等电梯时间需要提前心里有数。

③ 回迁房占比较高

一期总户数中回迁房约占一半，商品房与回迁房混居。社区圈层纯粹度会受到影响。

④ 旧改大盘处于兑现初期

项目所在的上下横朗旧改还在早期阶段，周边有不少在建工地，短期内城市界面新旧交织。

⑤ 侨城东路北延线尚未通车

虽然远期通勤效率会提升，但目前仍在建设中，现阶段无法享受交通红利。

五、谁适合重点关注？

✅ 预算250-370万、在新规户型中追求高使用率的刚需/首改家庭

70㎡三房250万起、83㎡三房300万起，新规户型在同等面积下比旧规产品多出一房功能。对于预算有限的年轻家庭，这是用较低总价实现“房间够用”的务实选择。

✅ 以自驾为主、看重阳台山生态资源的买家

项目紧邻阳台山森林公园，生态环境优质。侨城东路北延线通车后，自驾通勤福田、南山会更方便。

✅ 对教育配套有要求的家庭

自带18班幼儿园，对口博雅实验学校，小初一站式教育步行可达。

⚠️ 建议谨慎考虑的人群

每天需要地铁通勤的上班族（步行到地铁站超20分钟）

对低密居住环境有较高要求的买家（超高层+3梯7户）

追求纯粹商品房社区、介意回迁房混居的朋友

急需入住、等不了旧改大盘成熟周期的家庭

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