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南山前海，观山海家园于2025年7月23日取证入市，本次加推4栋，共64套房源，面积都是138㎡的4房2厅2卫南北通透户型，总高17层的板楼，2梯2户，并且是专梯入户板楼设计，备案均价9.6万/㎡，备案单价8.49-10.98万/㎡，总价在1170-1513万/套，合同约定在2026年12月份带精装交房。

这次观山海家园4栋开盘将在本周六（26号）直接启动认购，不搞I深圳登记，开盘也是给出了92折的综合优惠，折后均价8.83万/㎡，折后单价7.81万-10.1万/㎡，总价在1076-1392万/套。

【户型分析】：

【建筑面积138㎡3房2卫】

竖厅南北通透格局，2梯2户，私享专梯入户，客餐厅6.1米开间，五开间朝南，4个卧室分别做到了主卧20.28㎡/次卧12.7㎡/次卧10.8㎡/次卧8.68㎡（含飘窗），客厅出9.76㎡的大阳台，得房率约97%（包含赠送），阳台主朝西南向。（4栋户型）

观山海家园所在的地段，可以说是在前海这个片区除了妈湾、荔湾、桂湾之外最有价值的板块，该项目容积率约2.66，整个小区都是17-25层高住宅，是一个低密度且纯商品房住宅小区，也是深圳市面上非常稀有依山而建的新盘，并且得房率普遍也做到了95-97%！

项目基础信息

【占地面积】42047.29㎡

【建筑面积】163053.36㎡

【计容建面】116449.12㎡

【容积率】2.66

【绿化率】30.85%

【用地性质】住宅用地

【产权年限】70年

【产权期限】2023年04月至2093年4月

【主要业态】商品住宅、裙房商业、社康、公交首末站、社区老年人日间照料中心等

【本次推售户型】113m²四房

【物业费】6.8元/月/㎡

【建筑层高】住宅17-19-23-24-25层；裙房2-3层；景观廊架1层

【标准层高】1-2-5-6栋3米；3-4栋3.05米

【房源数量】870户

【梯户比】2梯2户；2梯4户；2梯5户

【车位数】987辆

【交房标准】装配式简装

【交房时间】2026年年底

【物业公司】远洋

项目规划由12座住宅楼+裙房商业+花园景观廊架主体组成，1栋1-2-3单元23-24层，2梯4户；2栋1-2-3单元19-24层，2梯5户，3栋1-2单元和4栋1-2单元17层，2梯2户；5-6栋25层，2梯4户；裙房商业2-3层；花园景观廊架1层。

交通：距离5号线荔湾站约600米左右，15号线开通后，1站到铁路公园站换乘，前往大铲湾、南油、深大、西丽都非常方便。

【学校】项目一路之隔规划36班小学（暂定名：荔山小学），周边多所幼儿园、小学及初高中，如荔湾小学、深大附中初中部和高中部。

约2公里荟同国际学校，周边前海哈罗港人子弟学校、国王学校、南山中英文学校、SIS太子湾校区、深圳贝赛思国际学校等多个国际学校。

商业：项目自带约6000㎡商业，西侧有泛海城市购物广场，1站到达5号线铁路公园站上盖的前海印里，周边还有山姆会员商店。

学校：项目一路之隔规划36班小学。目前片区内对口的小学为南山实验教育集团荔湾小学，中学则对口深大附中，基本买房都能上。

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优势：

1、走路到5号线荔湾地铁站只要10分钟，旁边就是大马路，去哪都方便；

2、全是正规商品房，没有公租房、回迁房这些，住的人群比较纯粹；

3、小区房子不多，都是小高层，楼间距大，还能看到山景，住着舒服；

4、配套很齐全，地铁、学校、商场都在家门口，生活特别方便。

劣势：

1、部分楼栋户型离兴海大道挺近的，路上车来车往可能会有点吵；

2、挨着妈湾港，经常有大货车经过，不光有噪音，看着也不太美观；

3、楼盘不在前海最热闹的中心地段；