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【卓越缦悦】为卓越集团29年沉淀的大成之作，是继深圳中心天元之后的又一迭代力作，是皇岗约200万㎡城市综合体的首发。卓越缦悦建面约40万㎡纯粹住区，赋予高改客群“缦生活”新人居体验，奢华之余又尽显“缦”生活。

本期基础数据：

推广名：卓越缦悦

占地面积：约3.14万㎡

总建面：约27.3万㎡

住宅建面：约10.2万㎡

商业建面：约4.1万㎡

容积率：约5.07

开发商：卓越+皇岗实业

物业公司：卓越商企服务物业

房源：91-173㎡3-4房

可售住宅总数：232户

总层高：45F/47F

梯户比：北区大户型2T2，南区3T4

车位：一/二期共1987

交付标准：精装

【户型分析】

其中，项目最小面积92㎡产品，做到了双龙抱珠的户型设计，充分将户型内部空间进行展开，优化动静分区的同时，还实现了270°的小面积奢阔主卧景观。

105㎡产品是初改客户的最佳之选，类比在市场上同面积产品，卓越的105㎡产品做到了3+1的空间，同时还保证了开间尺度的舒适性，并且户型还是主体南向的南北通透，无论在空间、舒适度、通透性上都做到了最佳。

项目123㎡产品，实现了4房空间构造，同时还保证户型南北通透同时4个空间为南向开启，产品构造上通过凸窗延展了景观面，是市场上极少见的南向优质产品。

126㎡产品为进阶客户的绝对选择，户型整体做到南北通透的同时，还保证了5空间南向的舒适体验，书房配置让户型在4-5房之间自由切换，符合更多客户的多重改善选择。

最大面积产品173㎡产品作为压轴藏品，户型整体正对深圳中轴，总览中轴灯光秀+各类深圳主活动会场。最高5房3卫双套房配置，让居住舒适体验更升一级。主卧做到270°环幕景观，超绝视野面。同时本户型还做到相对1梯1户的梯户配比，超绝奢宅体验。

【区域价值】：

项目位于深圳中轴线上，作为国内罕见的“行政+金融+科技”三核为驱动的南北向轴线，持续吸纳湾区顶尖科创力量、全球资本与高端人才，成为粤港澳大湾区高质量发展的核心动力源，面向国际展示中国式现代化的"国际会客厅”。

产业价值高地

中心区最大的产业规划河套深港创新合作区就属于项目所在片区，在深港融合的版图上，河套深港科技创新合作区正以“深港科创门户”之姿，正汇聚全球顶尖科技资源，吸纳着产业协同、人才流动和政策创新的三重红利。

【交通配套】：

项目周边，汇聚着2地铁口+4地铁线，2站就可以到亚洲最大的地下火车站福田高铁站，2-3站可达国内最大轨道交通单体工程岗厦北枢纽。

【商业配套】：

这里也是城市繁华之所，拥有超18家5万㎡以上的商业体，总商业体量达到250万㎡，其中卓悦intown、卓悦中心Avenve、卓越时代广场，卓越大厦，卓悦汇等卓越品牌商业林立于此，体现着卓越的商业打造及运营能力，除此之外平安金融中心PA Mall、皇庭广场、中心城、购物公园、cocopark等城市各类型各区段的商业体尽皆汇聚，在此区域的商业丰富及全面程度为深圳之最。

【教育配套】：

据悉，以2025年教育局公布的学区所属，项目对应的是皇岗小学，皇岗创新实验学校。2025年7月皇岗创新实验学校纳入福田区实验教育集团管理，目前已成为70个班办学规模的九年一贯制学校。

项目1km内云顶学校、皇岗创新实验学校、石厦学校、绿洲国际学校、荔园外国语小学等。

优点：

1.黄金地段与交通枢纽

区位价值：位于福田CBD核心区，紧邻皇岗口岸（2站地铁），与香港联通便捷，周边聚集平安金融中心等顶级商圈。

地铁直达：项目预留7号线皇岗村站接口、距4/10号线福民站约300米、3号线石厦站约500米，4地铁环绕。

2.稀缺配套与成熟资源

商业能级高：自带约7万㎡集中商业（含地下），直线2公里内覆盖星河COCOPARK、皇庭广场等6大高端商场，满足全维度消费需求。

生活便利性：未拆迁区域保留麦当劳、奈雪的茶等连锁餐饮及大型肉菜市场，过渡期生活配套完善

3.户型高使用率（＞90%）：新规设计下，91-173㎡主力户型配备“弹性方厅+环幕主卧+三面采光”，空间利用率远超周边项目平均水平。

不足：

1.吹风价12万+/㎡：远超周边二手房价（6-10万/㎡），较次新盘（如宝生Midtown，11万/㎡）溢价明显，性价比存疑。

2.主力125-173㎡户型总价约1500万-2000万+，定位高端客群，刚需及首置客户难以承受。

3.开发周期长：一期虽提速，但整体皇岗旧改规划200万㎡，二期商务双塔落地时间未定，完全成熟至少需5年以上。

4.回迁房占比高：可售住宅仅732套（总住宅20.3万㎡中大部分为回迁房），社区纯粹性可能受影响。

5.城市界面割裂：未拆迁区域仍存“握手楼”、巷道狭窄等问题，完全焕新前仍显杂乱。

6.当前划分属皇岗小学、荔园外国语小学（水围）及皇岗创新实验学校，学校排名在福田这个教育强区相对普通。

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