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开发商：深圳市荣基德投资有限公司
占地面积：6527.24㎡
建筑面积：54178.59㎡
总户数：330户
总楼层：43层
车位：233个
层高：4.5米
燃气：通燃气
阳台：有阳台
绿化率：35%
容积率：7.88
物业费：9.8元/月/㎡
产权：40年（2020年7月15--2060年7月14日止）
梯户比：8梯9户
交楼：2025年12月精装
•亮点特色：
•层高优势：标准层高4.5米，40层以上部分挑高9米，空间感极强，部分户型可隔为LOFT设计，提升使用率（官方称使用率超120%，但实际得房率约67.7%）。
•外立面与景观：大面积玻璃幕墙设计，高区可俯瞰大南山、前海湾及深圳湾山海景观，低区则可能受周边农民房遮挡。
•独栋设计：为单栋垂直综合体，自带3层裙楼商业，与周边十大商圈（如万象前海、海岸城）形成互补。
•个人观点：超高层+独栋的设计虽显地标气质，但社区花园面积有限，缺乏传统住宅小区的活动空间，更适合追求都市效率的年轻精英或投资者。
二、户型解析：通透与功能性的平衡
•项目主推93-235㎡三至四房，全户型带阳台、通燃气，精装交付，部分房源可看海景。以116㎡三房为例，空间采用无柱设计，功能分区清晰，但西北朝向房源视野受限，东南向高区景观更佳。
•户型缺陷：
•部分小户型（如93㎡）动线稍显局促，储物空间不足；
•西北向房源受日照和景观影响，需谨慎选择。
•个人建议：若预算充足，优先选择116㎡以上东南向高楼层，兼顾景观与采光。
三、车位与物业：高端配套下的隐忧
•车位比1:0.8（233个车位/329户），高峰期停车紧张问题突出。
•物业费9.8元/㎡/月，虽引入“国际金钥匙服务”，但成本高于普通住宅，长期居住需权衡性价比。
•个人吐槽：车位不足或成最大痛点，建议无车族依赖地铁，有车族考虑错峰或租赁周边车位。
四、周边配套：黄金地段的全能生活圈
1. 交通：
•地铁9号线荔林站E口约300米，1站直达前海核心区；
•5/11/12号线环绕，13/15号线（在建）未来进一步强化通勤效率。
2. 商业：
•项目自带约2500㎡商业，周边十大商圈（万象前海、来福士等）步行可达，满足高端消费需求。
3. 生态与教育：
•紧邻荔林公园、大南山，休闲资源丰富；
•南山外国语学校等优质教育资源环伺，但学位紧张需提前规划。
•未来潜力：片区超700万㎡旧改（如南山村旧改）持续推进，区域价值有望进一步提升。
五、价格与缺陷：高门槛与高预期的博弈
•当前价格：
单价约6.8-8万/㎡（精装），总价370万起。93㎡小户型总价较低(目前顶楼最低不到700万)，但235㎡顶豪可达1300万+(清盘最新价格950-1100，具体看楼层)。
•主要缺陷：
1. 商办产权：40年产权（2020年起算），贷款年限及税费高于住宅；
2. 居住密度高：43层+8梯9户，高峰期电梯等待时间可能较长；
3. 噪音与拥堵：东滨路主干道车流量大，低楼层需关注隔音效果。
•个人点评：价格对标前海核心区住宅，但产权性质与高密度设计或影响转手流动性，更适合长线持有者。
六、总结：谁适合买京基东滨时代？
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