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一期项目概况

开发商：深圳卓越皇岗旧城改造有限公司/深圳皇岗实业股份有限公司

物业：卓越物业

总建面：约40万㎡

住宅建面：约20万㎡

商业建面：约7万㎡

推售套数：首推一期232套

物业费：7.8元/每平

梯户比：2梯2户/3梯4户

总楼层：45/46/47层

户型面积：92/105/123/126/173平

卖点：得房率高、近地铁

在深圳福田 CBD 的心脏地带，皇岗村就像一块镶嵌在摩天楼群中的 "城市琥珀"——700 年的宗族脉络在这里延续，握手楼间的烟火气与平安金融中心的玻璃幕墙相映成趣。

这个被称为 "深圳第一村" 的城中村，如今正借着旧改的东风，酝酿一场震撼人心的蜕变。卓越集团操刀的皇岗旧改，不仅是一栋栋建筑的更新，更是深圳中心区最后一块拼图的重构，其每一步动向都牵动着整座城市的神经。

交通配套：紧邻地铁7号线皇岗村站（E/D/C1/C2口直达），步行3分钟即可到达；距4/10号线福民站约300米，距3号线石厦站约500米，形成四线环绕的便捷网络。项目紧邻滨河大道、新洲路及粤港澳高速等主干道，10分钟车程覆盖福田CBD核心商圈，15分钟直达皇岗口岸，20分钟可达宝安国际机场。未来新皇岗口岸将于2026年投入使用，采用"合作查验、一次放行"通关模式，通关时间将从原来半小时左右缩短为5分钟左右。

教育配套：南项目对口南二外（集团）赤湾学校（九年一贯制公办学校），该校创办于1964年，规模为36个班小学学区为皇岗小学（省一级）与荔园外国语小学（水围校区），其中皇岗小学距离项目仅约300米，步行可达；荔园外国语小学水围校区距离约800米，以双语教学为特色。周边还有九年一贯制学校（规划中）、北师大南山附属高中新校区、南山中英文学校、深圳贝赛思国际学校、深美国际学校等教育资源。

中学学区划入皇岗创新实验学校（初中部），该校由福田区教育局举办，2023年投入5亿元重建为"福田区标杆学校"，2024年中考成绩位列福田公办初中TOP5，配备恒温泳池、智能物联网系统及分层走班教室。

商业配套：项目自带约7万㎡轻奢商业MALL（一期4.1万㎡，二期规划双塔商业），规划引入高端零售、餐饮及亲子业态，形成"会展南广场"商业集群，承接福田CBD南翼商务需求。周边2公里内覆盖福田五大商圈，包括星河COCOPARK、皇庭广场、卓悦中心Avenve、卓越时代广场等18个大型商业体，总商业体量达250万㎡，满足从日常购物到高端消费的全场景需求。社区内规划无风雨连接地铁站与商业体的立体交通网络，实现"地上归家、地下归家"的便捷场景，10分钟车程内可达购物公园、皇庭广场等核心商圈。

项目作为“住宅新规”产品，使用率虽不及关外那些刚需楼盘（89㎡可做4房）那么夸张，但对于关内核心区来说，一个旧改项目可以做到92㎡标准3房2卫，105㎡可以做“3+1”房2卫，还是比旧规产品要实用得多。

超高使用率：新规设计下所有户型使用率超 90%，部分超 95%，空间价值显著提升。92㎡三房实际使用面积接近传统 100㎡户型，173㎡四房可媲美市场 200㎡大平层

弹性空间设计：通过弹性方厅（可变空间）设计，业主可根据家庭需求灵活改造，如将方厅改为书房、儿童活动区或客房，满足全生命周期居住需求

270° 环幕视野：所有主卧均配备 270° 环幕凸窗，不仅提升了采光效果，还带来了极佳的观景体验，部分户型可实现三面采光

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