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项目坐落龙华福城街道观澜大道沿线，与龙华区政府相邻，地处九龙山智能科技城、观澜高新产业园两大产业集群中间，属于片区重点统筹更新核心区，市政道路、文体、生态配套持续落地，城市界面稳步焕新。板块第一重核心优势为行政与规划红利，区府落地带动片区市政配套优先落地，图书馆、美术馆、文体中心、公办院校有序建设，片区城市发展节奏清晰。第二重优势是双产业集群加持，观澜高新园、九龙山智能科技城集聚科创、智能制造企业，持续导入高知就业人群，稳定居住需求带动沿街商业、休闲业态持续迭代，人居圈层均衡纯粹。第三重优势为轨道与生态双资源，4 号线茜坑站地铁直连社区，远期规划 22 号线、18 号线途经片区，轨道路网持续加密；步行可达观澜河湿地公园、民法公园、茜坑水库，连片绿地形成城市天然绿境，繁华主城兼得自然休憩空间。整片百万方综合大城沿观澜大道纵向铺开，形成一公里城市封面，住宅、商业、办公分区规划，长期宜居属性持续提升。

项目整体总建面约 130 万㎡，分一期、二期、三期分批次开发，地块独立分区、动线分离，全社区商业、园林、幼儿园资源共享，互不干扰：

一期：2016 年交付，791 套住宅，已成熟入住，配套福城天虹旗舰商业落地运营；

二期：2020 年入市，96-126㎡三至四房，现已完成交付，社区居住氛围成熟；

三期（澜汇云境、澜汇云庭双地块）：合计 10 栋超高层，最高 57 层，涵盖商品房、保障房、甲级写字楼、万豪系酒店、21 班公立幼儿园两大组团。

澜汇云境（当前主推）占地约 2.96 万㎡，总建面 36.2 万㎡，容积率 8.85，绿化率 35%，6 栋超高层（51-57 层），总户数 1883 户，地下三层车库，车位 2358 个，车位配比约 1:1.25，预留大批量新能源充电车位；梯户配比 3T4、3T5、6T10 多种组合，精装交付。

澜汇云庭 4 栋 56 层超高层，配套 2.2 万㎡街区商业，保障住房集中排布，道路绿化隔离，与商品房组团分区管理，保障居家静谧度。

社区配建 21 班公立幼儿园，独立占地与户外游乐场地；整体产品覆盖 72-125㎡二至四房，适配年轻刚需、三口之家、二胎改善多元家庭。

三期打造围合式中央立体园林，整体绿化率 35%，甄选四季乔木、景观花灌，设置中央阳光草坪、环形休闲步道、林下休憩廊架、景观水景，错落楼栋弱化对视，多户型可眺望观澜河生态景观。

园区规划全龄休闲配套：低龄儿童游乐场地、环形健身跑道、长者休闲凉亭；多栋住宅设置大面积架空层泛会所，规划图书阅览区、邻里洽谈空间、轻运动区域，阴雨天气也可满足业主日常休闲需求。

社区自带多层次商业集群，含旗舰天虹 MALL、邻里街区商业、沿街底商，集中布置于地块外围，与住宅楼栋物理分隔，隔绝外来人流噪音；配套高端商务酒店、甲级写字楼，完善大城生活配套。地下三层车库实行完整人车分流管理，车辆由地块外围专属通道驶入地下，地面仅保留人行通道，孩童、老人在园区活动更安心。车库采用环氧地坪铺装，智能车牌识别、反向寻车系统全覆盖，分区导视标识清晰，车位排布宽松，进出车动线顺畅，缓解片区小区停车紧张问题。

轨道交通：项目距 4 号线茜坑站 D 口步行百米，地库可直连地铁站点，8 站抵达深圳北站，14 站直达福田市民中心；远期 22、18 号线规划落地，形成多轨交汇枢纽，跨区通勤高效便捷；社区门口及 1 公里内十余处公交站点，短途接驳选择丰富。自驾路网四通八达，出门衔接观澜大道、龙澜大道，快速接驳梅观高速、沈海高速、南坪快速，路况顺畅时一刻钟抵达北站商圈，半小时通达福田、南山核心区域，跨城、跨区出行效率稳定。

教育资源：社区自带 21 班公立幼儿园；一路之隔龙华外国语学校福城校区，周边观澜二小、观澜二中、龙华第三外国语环绕，3 公里内学前至中学完整教育链条，适配家庭长期就学需求。

商业配套：百万大城自带约 13 万㎡商业集群，福城天虹旗舰商场、邻里街区商业、沿街生鲜餐饮齐全，日常采购、家庭聚餐下楼即可完成；短途车程可达观澜天虹、观澜湖新城 MH MALL，影院、亲子、品牌零售业态全覆盖，多元消费场景随心选择。

医疗配套：片区内设社区健康服务中心，3 公里覆盖龙华中心医院，在建三甲综合医院稳步建设，日常基础问诊、体检、专科诊疗均可就近完成，为全家人健康提供基础保障。

紧邻九龙山智能科技城、观澜高新产业园，科创企业、研发机构集中，片区常住人群消费需求稳定，持续推动周边商业、休闲配套升级，长期居住氛围向好。

建面约 72㎡两房一卫方正通透双面采光格局，客餐厅一体化拓宽活动空间，主次卧尺度均衡，适配单身青年、新婚小家庭。客厅连接观景阳台，收纳空间充足，紧凑户型无多余浪费面积，日常打理轻松省心。

建面约 89㎡三房两卫全南向通透户型，动静分区清晰，双卫设计缓解早高峰洗漱等待，适配三口之家长期居住。加长观景飘窗延伸室内视野，次卧可灵活改造书房，兼顾居家办公与孩童成长空间。

建面约 125㎡四房两卫阔景客厅衔接南向观景阳台，采光通风效果优异，室内空气对流舒展，居家视野开阔。四房空间尺度均衡，主次卧分区排布，待客与起居空间互不打扰，适配二胎、三代同堂改善家庭。

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