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深圳楼市再传重磅！福田核心区稀缺新盘 ——【卓越缦悦】（备案名：皇熙悦府）终于敲定入市节点：最快下周开放营销中心，9 月底取证开售！作为停滞 14 年重启的皇岗村旧改一期项目，此次首推 232 套 91-105-123-126-173㎡3-4 房新规住宅，不仅坐拥福田 CBD 黄金区位，更以 90%+ 超高使用率、近 1:1 梯户比直击高端置业需求，堪称深圳高净值人群的 "中心区福利盘"。
一、项目核心亮点
：福田核心 + 新规户型，稀缺性拉满
1. 区位：福田 CBD 腹地，4 地铁 + 皇岗口岸加持
卓越缦悦地处福田福民路与皇岗二街交汇处，是妥妥的深圳中心核心腹地，区位优势十分突出：
地铁便捷度拉满
：紧邻 7 号线皇岗村站（项目已预留接口），步行 300 米可达 4/10 号线福民站，500 米可到 3 号线石厦站，4 条地铁环绕覆盖，1 站就能到福田站换乘 4 号线、到石厦站换乘 3 号线，轻松通达全市各区域；
跨境出行高效
：2 站地铁直达皇岗口岸，无论是商务通勤还是日常往返香港，都能节省大量时间；
路网四通八达
：周边紧邻滨河大道、粤港澳高速等城市主干道，驾车前往南山、罗湖、龙华等区域，基本都能控制在半小时生活圈内。
2. 产品：新规住宅天花板，90%+ 使用率 + 独立电梯厅
作为新规下打造的住宅产品，卓越缦悦在户型设计上直接碾压周边老盘，居住体验感大幅提升：
超高空间利用率
：销售使用率超过 90%，远超深圳住宅平均水平，每一寸空间都能得到充分利用，避免面积浪费；
梯户比优越显尊贵
：北区大户型（173㎡、257㎡）采用 2 梯 2 户设计，南区中小户型（91-125㎡）为 3 梯 4 户，整体梯户比接近 1:1，尤其大户型还配备双电梯独立电梯厅，既保证了私密性，又凸显了居住的尊贵感；
户型功能强大
：首推户型涵盖 91-173㎡3-4 房，其中 122-175㎡4 房占比高达 83%，另有 2 套 257 平顶复产品。值得一提的是，105㎡就能做到 3+1 房，125㎡可打造 4 房，小面积实现大功能，完美适配改善家庭的居住需求。
3. 配套：2 公里覆盖福田顶级商圈，生活便利性拉满
项目周边配套已完全成熟，无需等待规划兑现，入住即可享受便捷生活：
商业资源丰富
：自带约 4.1 万㎡商业（含地上、地下部分），未来还将联动旧改二期商业形成更大商业体量；直线 2 公里内覆盖购物公园、皇庭广场、卓越 INTOWN、领展中心城等 6 大高端商场，驱车 10 分钟就能到达，满足购物、餐饮、娱乐等全维度消费需求；过渡期内，周边还有麦当劳、奈雪的茶等连锁餐饮，以及大型肉菜市场，日常基础消费十分便利；
文化休闲配套齐全
：紧邻市民中心（市政府所在地）、深圳中心书城、深圳音乐厅、少年宫、深圳博物馆、当代艺术与城市规划馆等城市级文化配套，步行或短车程即可享受高品质文化休闲生活；
教育资源稳定
：按照 2025 年学区划分，项目小学对应皇岗小学、荔园外国语小学（水围），中学对应皇岗创新实验学校（初中部），教育资源配置稳定（注：具体学区划分需以当年官方公示为准）。
二、项目背景：14 年旧改重启，卓越如何破局？
皇岗村旧改堪称深圳 "最难旧改" 之一，项目总建设用地达 31.4 万㎡，总建面约 200 万㎡，涵盖住宅、酒店、商业、办公、公寓等多元业态，早在 2010 年就已获批规划，却因三大难题停滞 14 年：
产权关系复杂
：村内老房子多为家族传承，房产证与实际产权人信息不匹配，部分业主长期在香港居住甚至 "失联"，产权确权工作难度极大；
开发商盈利空间小
：旧改需回迁 63 万㎡住宅，可售住宅仅剩余 7 万㎡，前期因利润空间有限，开发商接手意愿普遍较低；
村民补偿争议大
：村民对补偿类型（选择商铺还是住宅）、计算标准（按套内面积还是建筑面积）分歧严重，仅在祠堂就协商过百余次，迟迟无法达成一致。
直到 2020 年，卓越集团联手皇岗实业，以 "分期开发" 的创新策略打破僵局：
一期（卓越缦悦）
：优先开发可售住宅（共 732 套）与配套商业，通过住宅销售回款反哺后续建设，目前一期工程已建至五六层，建设进度清晰明确；
二期
：重点打造 2 栋 200 米高的 "双子塔商务核"，项目将直通会展中心，规划 "地铁连廊 + 垂直城市" 模式，未来有望成为福田新的商务地标。
三、福田三季度新盘对比：卓越缦悦值不值得选？
2025 年福田三季度计划入市的新盘仅有 3 个，分别是卓越缦悦、金地环湾城、新世界香蜜四季家园，三个项目定位不同，可根据自身需求针对性选择：
从区位来看：新世界香蜜四季家园位于福田景田，紧邻未来的香蜜湖新金融中心，地段最优；卓越缦悦地处福田 CBD 核心（皇岗板块），区位仅次于前者；金地环湾城位于福田沙尾，虽靠近福田 CBD，但地段相对弱一些。
从户型与使用率来看：卓越缦悦和新世界香蜜四季家园均为新规产品，卓越缦悦主推 91-173㎡3-4 房，新世界香蜜四季家园涵盖 105-280㎡3-6 房，两者使用率都超过 90%；金地环湾城属于旧规产品，户型为 111-124㎡3-4 房，使用率约 80%，低于前两者，且相同面积下功能布局不如新规户型灵活。
从价格来看：卓越缦悦吹风价 12 万 +/㎡；金地环湾城此前加推的房源折后价为 10.2-13.3 万 /㎡；新世界香蜜四季家园价格尚未公布，但结合其区位与定位，预计吹风价会在 13 万 +/㎡，是三者中最高的。
从核心优势来看：卓越缦悦的亮点在于 4 地铁环绕、近皇岗口岸、周边配套完全成熟；金地环湾城是超百万㎡综合体项目，且配套名校资源；新世界香蜜四季家园的核心优势是紧邻香蜜湖新金融中心，且户型面积段更丰富，能满足大户型改善需求。
从不足来看：卓越缦悦存在回迁房占比高、对口学校在福田教育强区中排名相对普通的问题；金地环湾城容积率较高，且周边城市界面一般；新世界香蜜四季家园容积率高达 7.62，居住密度较大。
综合来看，若追求 "核心区位 + 成熟配套 + 新规户型"，卓越缦悦是最优选择，尤其适合依赖皇岗口岸、需要高频通勤全市的商务家庭；若预算有限，且看重综合体规划与名校资源，可考虑金地环湾城，但需接受旧规户型与高容积率；若追求顶豪定位，且看好香蜜湖板块长期价值，新世界香蜜四季家园更适配，但需准备更高的购房预算，并接受较高的居住密度。
四、购买建议：哪些人适合入手？
1. 适配人群
工作地点在福田 CBD、皇岗口岸周边的企业主、高管等高端改善客群；
需要频繁往返深港两地，注重跨境通勤便利性的家庭；
看重 "中心区稀缺性"，追求资产保值增值的投资者（福田核心区新房供应极少，长期来看房产保值能力较强）。
2. 注意事项
价格风险
：目前项目吹风价 12 万 +/㎡，不仅远超周边二手房（6-10 万 /㎡），相比周边次新盘（如宝生 Midtown，均价 11 万 /㎡）也存在一定溢价，需结合自身预算谨慎评估；
总价门槛
：主力户型为 125-173㎡，按吹风价计算，总价约 1500 万 - 2000 万 +，刚需、首置客群难以承受，更适合高净值改善家庭；
开发周期
：皇岗旧改整体规划体量庞大，完全成熟至少需要 5 年以上，二期商务双塔的落地时间尚未确定，短期内项目周边可能存在城市界面割裂的问题（未拆迁区域仍有 "握手楼"）；
社区纯粹性
：项目总住宅体量中，回迁房占比超过 85%，可售住宅仅 732 套，未来社区居住人群构成较复杂，纯粹性可能受影响。
五、最新动态预告
卓越缦悦最快下周开放营销中心，计划 9 月底取证入市，目前项目户型图已正式曝光（含 105㎡3+1 房、125㎡4 房、173㎡4+1 房），后续我们将持续更新样板间实拍、详细户型解析等内容。
福田核心区新盘本就稀缺，像卓越缦悦这样兼具新规户型、成熟配套与核心区位的项目更是 "卖一套少一套"。有意向的朋友可重点关注，也可私信获取专属看房通道及最新项目资料。
基础数据：
开发商：卓越+皇岗实业
物 业：卓越商企服务“悦管家”物业 6.8元/m²/月
性 质：住宅
占 地：约31428.9万㎡
户型分布：总6栋住在塔楼，首推一期1栋5单元（45层），91-173㎡3-4房，共232套，以122-175平米4房为主，占比83%，还有两套257平顶复产品。
总户数：总2151户 会迁1419户，商品732套,首推232户
车位比：一/二期共1987个
主力户型：91/105/123/126/173㎡3-4房
梯户比：（5梯6户）北区大户型2梯2户双电梯独立电梯厅入户，南区3梯4户
楼层总高：45F/47F层,单层3米
入伙时间：精装，待定
批地时间: 2024年12月20日（70年)
容积率：约8.7
绿化率：40%
实用率：92%+
水电费：民水民电
物业费：6.8元/m²/月
停车费：250元
教育 ： 项目小学对应皇岗小学、荔园外国语小学（水围），中学对应皇岗创新实验学校（初中部）
地铁：7号线皇岗村站D出口
在售均价：待定
卓越缦悦（一栋五单元）在售产品详情
92㎡3 房 2 卫・朝东
「治愈潮流宅」设计，以温馨优雅笔触勾勒空间，朝东户型每日迎晨曦入户，为日常注入满满活力，适配追求舒适通勤与精致生活的三口之家。
105㎡3+1 房 2 卫・西南（看花园）
「现代生活」风格定位，融入都市美学细节，西南向采光充足，低区推窗即揽花园绿意，灵动 3+1 房布局，轻松承载家庭成长需求，打造高品质日常。
123㎡4 房 2 卫・东南（看花园）
「诗意东方」设计语言，于从容内敛中彰显高级质感，东南向兼具采光与通风优势，低区直面花园景致，四房空间格局方正，适配注重居住格调的改善家庭。
126㎡4+1 房 2 卫・朝西（客厅南北向）
「摩登永恒」主题，揉合中古摩登元素，客厅南北通透保障空气对流，朝西户型傍晚可赏落日余晖，4+1 房灵活空间可按需打造书房、茶室，解锁多样化生活场景。
173㎡4+1 房 3 卫・朝北（看市民中心 & 莲花山）
「奢华艺术家」风格，以精致细节营造高贵典雅氛围，北向无遮挡视野，推窗即览市民中心地标与莲花山绿意，4+1 房配 3 卫设计，满足多代同堂或高端社交需求，尽显大宅气度。
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