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招商地产前海新住宅的备案名为——海晏府。

项目于2025年7月14日公开拍卖，当时共有12家房企报名，经过158轮角逐，最终招商以21.55亿总地价，约8.42万/㎡楼面价，成功竞得，溢价率高达86%。

这成功刷新了深圳土拍市场上的楼面地价，成为深圳新的单价地王。

拍地结束后，就有业内人士分析，未来该住宅预计售价或在13万+/㎡，对此你期待吗？

海宴府项目具体位于前海枢纽一街北侧，具体位置在桂湾一路、枢纽一街、梦海大道围合区域。邻近深业云海湾、天健悦湾府等住宅小区。

根据规划，项目土地面积8287.15㎡，建筑面积25600㎡，容积率3.1，住宅全部为普通住宅，并且没有配建保障房、没有70/90户型限制。

但海宴府是今年土拍市场上，首个把限高80米写进规划里面的，建成后或成为前海近年来建筑高度最低，密度最小的商品房住宅。

项目价格预测，主要基于高企的拿地成本及前海核心区位价值。84180元/㎡的成交楼面价已大幅超过片区部分在售项目的土地成本，叠加高端产品定位带来的建设及装修成本，拍地结束后业内人士即分析其未来售价至少在13万/㎡以上。

结合最新市场动态，综合户型面积及装修标准差异，预计项目整体售价区间将在12-14万/㎡，其中大户型景观房源价格可能突破14万/㎡，总价门槛预计在1668万（139㎡×12万/㎡）至2716万（194㎡×14万/㎡）之间。需要注意的是，该价格为市场预测值，最终备案价格需以深圳市住房和建设局官方公示为准

从项目定位来看，招商海晏府明显偏向改善型和豪宅客群。项目规划住宅建筑面积25000平方米，共计151套房源，规划车位254个，车位配比接近1:1.7，远超一般住宅标准。产品设计上采用139-176-194平方米的四房以上户型，梯户比为2梯2户或2梯3户，充分体现了其高端定位。

首推房源，将包括139平方米、176平方米、194平方米三种户型，均为四房以上的大户型产品。项目总计151套房源，首推批次的具体楼栋号和套数尚未公布，但从项目规模来看，预计首推可能在50-80套之间。

交通配套方面，项目紧邻前海湾地铁站，该站是1号线、5号线、11号线三线交汇的重要枢纽，直线距离约1公里，步行时间约16分钟。更值得期待的是，项目临近在建的前海国际枢纽中心，未来这里将汇集3条地铁线与2条城际线（穗莞深城际、规划港深西部铁路），形成更加完善的轨道交通网络。

教育配套方面，项目周边的教育资源异常丰富。直线3公里范围内有87个幼儿园、15个小学和20个中学。具体而言，最近的学校包括前海港湾小学（直线距离约400米）、北大附中南山分校，以及斥资9亿打造的72班制南二外桂湾学校，该校硬件配置相当豪华，已于2024年9月开学。区域内的重点学校还包括前海小学、深圳市大新小学、滨海小学、深圳市宝安中学（集团）海滨中学、南头中学、深圳市南山区荔香学校等，形成了从幼儿园到高中的完整教育链条，充分满足不同年龄段孩子的就学需求。

商业配套方面，招商海晏府周边可谓商业繁华。项目附近有山姆会员旗舰店、龙海商业广场、卓越 INTOWN 购物中心、前海壹方汇等大型商业配套。此外，业主还可以前往欢乐港湾、宝中壹方城等知名商圈，周边商业体量较为可观。

值得注意的是，前海湾枢纽（深铁汇都 & 19 万平方米）商业正在建设中，未来运营后将进一步提升区域商业配套水平。目前购物中心需要步行 1 公里多，等这个大型商业中心运营起来后，购物便利性将大大提升。

生态配套方面，招商海晏府周边1公里范围内包含双界河公园、前海石公园、前海公园等多个生态公园。其中，双界河公园目前已与欢乐港湾、前海石公园、桂湾公园实现了4园连通，形成了一个大型的生态休闲体系。这种丰富的生态资源在前海这样的商务区中尤为难得，为业主提供了亲近自然的绝佳场所。

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