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区位情况

项目位于坪山沙湖板块，靠近坪山锦龙中心，是深圳首批"整村统筹"项目试点改革地。沙湖板块作为坪山"双核三带"发展格局中的综合服务核心，规划有超220万㎡综合体，未来将与坪山高新区、燕子湖国际会展中心形成"产学研展"联动。虽然板块起步较晚，但在坪山属于第二梯队，跟龙岗宝龙科技城板块接壤，周边产业群体较多。

交通配套

距地铁14号线锦龙站约1.3公里，步行需15-20分钟，4站可达龙岗大运，12站至福田岗厦北，全程约43分钟。项目门口设有公交站，可直达地铁站及坪山中心区。

自驾方面，北侧约1.3公里处规划有东部过境高速出入口，开通后可直达罗湖莲塘口岸，驾驶约40分钟。南侧距离200米已开通坪盐通道，15分钟可达盐田，通过南坪快速1小时可到南山科技园。

教育配套

小区自带1所9班制幼儿园，小区约200米处规划有1所九年制学校。根据2026年坪山教育局学区划分，可以就读中山中学（约1.4公里）、科源实验学校（约1.8公里）、新合实验学校初中部（约2.2公里）、坪山未来学校（约2.6公里）、科悦实验小学（约3.1公里）、碧岭实验学校（约4.4公里）、深圳实验坪山学校初中部（约4公里）。学校都有一定距离，日常接送是麻烦事。

商业配套

小区自带3000㎡社区底商。350米范围内规划有近8万㎡的佳华沙湖广场，800米范围内有天虹商场，1.5公里范围内有华侨城坪山之眼约4.6万㎡的集中商业（在建），约5公里范围内还有坪山首座万象城（约12万㎡，在建中）。

生态休闲

项目周边拥有坪山河生态绿轴和马峦山郊野公园两大自然资源，坪山河生态绿轴已建成自然岸线、人工湿地和研习步道，生物多样性丰富，是市民休闲娱乐的重要场所。周末遛娃、跑步健身都有好去处。

瑞云府作为深圳首批践行2024版《深圳市建筑设计规则》的标杆项目，在户型设计上实现了革命性突破。项目主打76-89㎡全三房户型，通过创新飘窗、设备平台等设计，得房率高达97%-101%，赠送面积最高达20㎡，实际使用面积媲美传统90-110㎡户型，真正做到了"小面积大空间"。

户型鉴赏

✅ 主力户型解析（刚需全覆盖）

76㎡ 三房一卫（刚需入门神户型）：项目流量爆款，经典竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化设计，S墙预留冰箱卡槽位；U型厨房操作台面长约2.8米，卫生间三段式分离；三个卧室分别为10.99㎡/7.3㎡/5.91㎡（实测净面积），全带800mm加宽飘窗；赠送面积12.71㎡，实际得房率约97%，总价166万起，首付约25万起，深圳最低门槛三房。

86㎡ 三房两卫（刚需进阶首选）：在76㎡基础上升级双卫配置，解决家庭卫浴冲突；三开间朝南，客厅3.45米开间，主卧升级为12.31㎡套房设计，带独立卫浴和L型飘窗；U型厨房操作台面达5.6米，可容纳双开门冰箱；赠送面积12.93㎡，实际得房率约98%，总价191万起，三口之家一步到位。

89㎡ 三房两卫（改善型刚需顶配）：全盘品质标杆，横厅南北通透格局，四开间朝南；客餐厅5.7米开间，连接5.5米长超大景观阳台；主卧11.42㎡，带270°三面采光飘窗和独立设备平台；赠送面积高达20.09㎡，实际得房率约101%，总价225万起，空间感媲美传统110㎡户型。

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