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开发商实力简介

本项目开发商为招商蛇口，隶属国务院国资委直管央企招商局集团，拥有超 150 年发展历程，1979 年率先落地蛇口工业区，是深圳城市建设最早的开拓者之一。扎根深圳四十余载，招商蛇口专注深圳核心滨海板块打造高端「玺系」顶豪产品线，从双玺花园、太子湾招商玺，到如今后海招商玺，每一座玺系作品落地，都会成为片区人居标杆。

2022 年招商蛇口接手后海地块重新整体规划升级，凭借央企稳健资金实力、成熟豪宅打造经验，规避工期与交付风险，物业自持招商积余高端玺系服务体系，从建造、交付到后期运维全程自营，也是后海片区为数不多央企全资打造的纯改善住宅地块。

楼盘坐落南山后海大道与工业七路交汇处，属于深圳湾后海商务风貌核心区，也是南山开发成型、多年鲜有新增住宅出让的绝版地段。

从深圳整体格局来看，这里地处前海自贸区、深圳湾超级总部、福田 CBD 三大核心板块的黄金衔接点，承接前海金融势能、超总部科创红利、福田商务人流。片区整体规划以高端居住 + 总部商务 + 滨海休闲为主，严格控制住宅用地出让，近 5 年后海新增商品房住宅屈指可数，土地稀缺属性直接筑牢房产保值基底。

片区没有城中村、老旧旧改密集区，城市界面干净统一，周边以总部写字楼、高端住宅、滨海公园为主，纯粹居住圈层成型，不管自住宜居属性，还是长期资产价值，都占据天然优势。

后海招商玺整体占地约 14969.93㎡，总建面约 15.08 万㎡，全盘规划4 栋住宅 + 1 栋社区公立幼儿园，整体总户数 548 户，其中可售商品房仅 261 户，其余为回迁楼栋分区独立管理，商品房楼栋与回迁楼栋物理隔开，互不干扰，保障改善圈层纯粹性。

楼栋层数分布：1 栋板式小高层 21 层；2、3 栋楼王超高层 41-42 层；回迁楼栋 46 层单独分区。

层高标准：所有商品房户型统一3.3 米奢阔层高，比普通住宅高出 20cm，安装中央空调、吊顶之后完全无压抑感，搭配全景落地窗，空间通透感拉满。

梯户配比：小高层 1 栋采用2 梯 2 户纯板楼布局，南北通透；2、3 栋海景楼王为3 梯 3 户专梯入户设计，每户赠送独立私梯前厅，可做玄关收纳，私密性拉满，告别早晚高峰等电梯困扰。

实用率（得房率）：产权得房率约 90%，加上赠送私属电梯厅拓展面积，综合实际使用率可达 93%-95%，在深圳大平层豪宅里属于第一梯队水准，几乎没有面积浪费，室内无多余承重墙，户型格局可自由改造调整。

容积率 6.59，绿化率 30%，采用「浮岛甲板」建筑设计，住宅整体抬升修建在景观底盘之上，隔绝地面车流噪音，下层做社区配套，上层做花园住宅，设计理念领先片区多数楼盘。

社区由程绍正韬、葛亚曦多位国内外知名大师联合设计景观与公区，大门打造殿堂级落客天幕水景，归家仪式感媲美五星级酒店。

园区内部打造悬浮甲板庭院、中央水景园林、热带乔木景观组团、林下休闲会客厅、阳光草坪，架空层规划恒温泳池、私宴茶室、雪茄吧、健身会所、儿童成长乐园、康养休憩区，业主足不出小区就能会客、健身、亲子休闲。

地下打造 4 层专属车库，总计 700 个停车位，车位配比 1:1.28，一户至少可分配 1.28 个车位，高配环氧地坪、智能车牌识别、24 小时监控安防，单独设置豪车专属停车区域，车库入户大堂精装交付，雨天归家无需淋雨。

物业为招商积余玺系专属管家服务，物业费 13.8 元 /㎡/ 月，提供一对一管家、家政预约、资产托管、圈层私宴定制等增值服务。

地铁配套

步行 800 米直达地铁 2 号线海月站，1 公里抵达湾厦地铁站，2 号线串联蛇口海上世界、后海商圈、福田香蜜湖；两站直达后海换乘枢纽，接驳 11 号线、13 号线，15 分钟直达前海、福田 CBD，通勤便捷高效。

3 公里范围内密布 16 座地铁站，覆盖 2、5、11、13 号线多条轨道交通，全城通勤无死角。

自驾路网

门前后海大道、滨海大道两条城市主干道纵向贯通，快速接驳沙河西路、南海大道；近北环大道、广深沿江高速出入口，自驾 25 分钟直达宝安国际机场，30 分钟通达广州、东莞，商务跨城出行十分便利。

楼盘自带配套公立幼儿园，下楼即可接送孩童；义务教育阶段对口育才二小、育才二中，两所学校均属于南山公立教育第一梯队，办学三十余年，中考升学率常年稳居南山前列，师资体系稳定，升学口碑久经市场验证安居客。

3 公里范围内聚集深圳湾学校、北师大南山附属学校多所名校，同时深圳国际学校、贝赛思国际校区环伺，公办应试教育 + 国际化双语教育双重选择，覆盖幼儿园至中学全龄教育，满足不同家庭教育需求。

项目 700 米可达宝能太古城购物中心，2 公里范围内集齐海岸城、深圳湾万象城、太子湾 K11、来福士广场四大顶奢商圈集群，入驻 LV、Gucci、梵克雅宝、米其林星级餐厅、高端超市、艺术展厅等品牌。

日常生鲜采购、亲子逛街、轻奢购物、商务宴请、潮流休闲全部一站式兑现，不用等待商圈建设兑现，现阶段已是成熟营业状态，居住即可享受现成繁华。

楼盘周边 3 公里属于深圳湾总部基地片区，入驻企业大多为央企、地方国企、上市头部科创企业，包含中建南方、招商总部、华润置地区域总部、深投控等大型国资企业，还有腾讯、字节大湾区分部等高新企业总部落地。

片区在职从业人员本科及以上学历占比超 85%，企业正式员工年均综合收入普遍在 28 万 - 45 万元，大量高收入管理层、企业高管在此上班定居，片区整体消费能力、人文圈层纯粹，间接稳定片区居住氛围与楼市价值。

建面 188㎡ 3+1 房两厅三卫东南四开间朝南采光，适配三口之家改善自住，私梯厅附赠空间拓宽玄关尺度。LDKB 大通厅通透开阔，预留独立书房空间，兼顾居家生活与居家办公需求。

建面 197㎡ 大四房两厅三卫双套房布局适配二孩家庭，全屋三面采光，每个卧室均带全景飘窗。中西双厨分离设计，兼顾中式爆炒与西式简餐，满足多元化烹饪习惯。

建面 237㎡ 大四房两厅四卫（楼王主力户型）270° 环幕观景客厅，高区可俯瞰深圳湾海景，四个卧室全部做成独立套房。无承重墙可自由拆分功能区，无论是三代同堂居住，还是打造私人茶室、收藏室均可实现。

建面 247㎡ 天幕顶奢四房项目顶配海景户型，面宽接近 17 米全景落地窗，直面深圳湾海景与城市天际线。独立私家前厅 + 步入式豪华衣帽间，主卧配套卫浴、观景露台，尊享居家度假体验。

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