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龙华新规低密【深业上宸瑞府】下周拿证！将推售约87-130㎡精装3-4房。

深业上宸瑞府核心一页纸价值

项目总占地面积约3.84万㎡，其中北区上宸瑞府占地约2.19万㎡，总建筑面积约10.07万㎡，计容建筑面积约6.8万㎡，社区绿化率40%，整体容积率3.1，优于片区多数3.5以上容积率的项目。

官方平面图+户型图

本期首推的瑞府是建筑限高80米，由5栋24-25层小高层住宅围合组成，共计569户，梯户比为2梯3户和2梯4户以及3梯6户，配建车位661个，车位配比约1:1.15，可充分满足业主日常停车需求。

地段配套分析

深业上宸瑞府位于龙华区上塘核心板块，地处民治街道与大浪街道交界，行政归属上塘片区，是福田、南山核心区外溢需求的首要承接地。

上塘板块目前是龙华商品房开发集中、居住氛围成熟、城市界面优质的区域之一，依托深圳北站枢纽与城市主干道网络，成为龙华南北双中心战略的关键支点。

区域现状配套高度成熟，无需等待落地的远期规划，居住价值即买即享；同时片区仍有少量城市更新项目（上塘村旧改、塘城55万㎡综合体、岳盟工业区旧改）稳步推进，未来城市界面将持续优化，物业保值与流通性具备坚实支撑。

与龙华老城区相比，上塘板块居住纯度更高；与红山板块相比，生活氛围更静谧，兼具便利性与舒适度。

在交通配套方面，项目坐拥多轨TOD与双快速路，实现半小时福田、1小时湾区生活圈。

若地铁出行，项目距4号线上塘站约600米，2站到深圳北站可换乘5/6号线直达福田、南山；而且片区还有在建的33号线（深大城际），未来3站可直达宝安机场融入湾区1小时生活圈。远期还有22/25/27号地铁线，未来片区通勤能级将再上台阶。

自驾方面，项目紧邻福龙路、简上路、新区大道三大主干道，福龙路为免费城市快速路，约20分钟可达福田、南山中心区；此外，项目还临近深圳北站枢纽，可满足轻松跨城通勤与出行需求。

在教育配套方面，项目配建9班制幼儿园，可实现家门口学前教育。小学划入华东师范大学附属深圳龙华学校（未来小学）招生范围，初中归属龙华实验学校单片区A1类。

值得一提的是，龙华实验为龙华第一梯队公办初中，教学质量与升学表现稳居区域前列，同时可参与华东师范大学附属深圳龙华学校派位，教育选择多元。

在商业配套方面，社区自带约1400㎡底层商业，满足日常生鲜、便利店、餐饮等基础需求。

约800米到8万㎡上塘荟，3公里范围内覆盖红山6979、星河Costco环球商业中心、龙华天虹、壹方天地等大型商业体，高端消费、家庭娱乐、生活购物一站式满足。

在文体方面，项目紧邻约6.4万㎡简上体育综合体，提供游泳、篮球、羽毛球、健身等全龄运动服务；周边深圳图书馆北馆、深圳美术馆新馆、龙华文体中心等市政文体资源密集，文化氛围浓厚。

在生态环境方面，项目近享简上社区公园，约1.5公里外还有羊台山森林公园，能满足业主日常休闲、健身、遛娃需求。

竞品分析

1、同区域新房竞品对比

项目周边竞品有联发红山新澍、深业颐樾府、塘城壹号花园等项目，其核心竞争力，是用改善盘的产品力，有望打穿刚需改善的价格段。

项目3.1低密纯居，对比周边11.4的高密度、或者5.2的高容积率、以及小户型单位，瑞府的居住体验直接拉开差距。

对追求居住品质、又不想为地段溢价买单的家庭来说，是这一圈里可能是均衡、务实的选项。

当然要等深业上宸瑞府具体价格出来，再做更详细的对比。

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