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整体上，从产品角度看，观山海是很出色的，可以在这几年入市的新盘里排在前列，特别是项目还有大小南山的山景资源，对于喜欢安静的人来说，很难不喜欢。毕竟，观山海这个案名，和它在大南山脚下有很大关系。

观山海处在传统的前海南片区，深圳西南角，周边二手房小区包括前海康城、泛海拉菲和佳兆业前海广场等，和妈湾隔着月亮湾大道对望，但相比妈湾如今依然的不成熟，它的生活配套基本是全的。

聊完产品，我们再看看位置和配套，我特意放大截取了项目的区位图。

观山海处在传统的前海南片区，深圳西南角，周边二手房小区包括前海康城、泛海拉菲和佳兆业前海广场等，和妈湾隔着月亮湾大道对望，但相比妈湾如今依然的不成熟，它的生活配套基本是全的。

项目共规划12栋独立塔楼，无政策保障型房源，容积率约2.65，户型为建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，共约870套。梯户比方面，两梯四户、两梯五户、两梯两户都有，舒适度不错。

【项目基础数据】

【开发商】深圳市远荔实业有限公司（远洋集团）

【占地面积】约4.24万㎡

【建筑面积】约16.3万㎡

【总户数】870户

【户型面积】约95-138㎡3-4房，本次推113㎡4房

【停车位】987个

【物业及物业费】待定，7.8元/㎡/月

【层高】1-2-5-6栋3米，3-4栋3.05米

【绿化率】31%

【使用率】90%以上（含赠送）

【容积率】2.65

【总栋数】10栋

【总层高】17-25层

【梯户比】2T2/4/5户

【交楼时间】预计2026年底，精装修

【产权年限】70年（2023.5-2093.5）

【项目位置】深圳市南山区兴海大道东侧，沿山路南侧

低密优势

：容积率仅2.65（前海平均4.8），楼间距70米，采光无遮挡；

得房率突破

：95㎡户型套内实测87㎡（得房率91.6%），相当于外围板块110㎡实用面积；

市场热度

：2024年12月首开去化率65%，科技园从业者占比超40%。

【平面图】：

【户型图鉴赏】：

💠5&6建面约113㎡01/02户型改善大四房

❣ 触手可及小南山 谨此2栋 错过不再

🔘约97%拓展后高使用率，肆意延伸生活尺度

🔘约6m巨幕山景阳台，随心打造专属生活空间

🔘南北双景，一面南山一面园林，双享诗意生活

💠5&6栋建面约113㎡03/04户型高拓大四房

❣ 触手可及大小南山 谨此2栋 错过不再

🔘约97%拓展后高使用率，享更大实用空间

🔘约6m观山宽境阳台，随心打造专属生活空间

🔘270°观山套间主卧，与山同居，私享南山

区位介绍】：

项目所在前海合作区大、小南山片区西组团，规划定位重点安排教育、配套、体育等公共服务设施和生活服务设施（数据来源：《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》

与【桂湾】国际金融城和【妈湾】深港国际服务城两大前海核心区引擎

可以前海 何必其它

繁华与隐谧的距离 只有650米

项目距离5号线荔湾站，步行700米便捷范围之内。同时一个站到铁路公园站规划了5号线与9号线换乘，未来将于宝安新老中心、南山重点区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，此外，将还有15、21、27、穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区。

教育配套：

项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。

紧邻约3.52k㎡大南山，私藏不可复制的永久一线大南山景，负氧离子浓度高，景观、健康、活力、隐谧兼得（数据来源：搜狐网）

四、繁华前海里 归家即度假

以超越价格的品质力 重新定义前海奢居

超低密 才是真正的前海奢侈品

低密意味着更大园林空间+更宽楼间距+更高自然舒适度+更充足采光的获得感

🔘可以亲地小高层，何必高层大公摊

“深圳稀有屋种”约54-78米亲地小高层，整体限高80米，拉高了的“别墅”，比高层更宜居

🔘少盖几栋楼，只为保证您的IMAX风景

最大约46米楼间距，视野开阔，鲜氧丰盈，推窗可见绿境风景

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深圳楼市，刚刚传来大消息

就在刚刚，深圳市住建局在官网公示了两份重要的文件，带有“楼市里程碑”意义的“配售型保障房”即将面世！

这意味着“市场的归市场，保障的归保障”理念全面落地。

同时也再次确认：深圳的安居房、人才房和共有产权住房，将在存量卖完后，不会有新的增量了。

这两份文件是：《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》、《深圳市保障性住房规划和建设管理办法（修订征求意见稿）》。

根据国家的要求以及上述文件，深圳未来的保障性住房将规范为三种：

1、公共租赁住房，面向符合条件的住房和收入困难的家庭；

2、保障性租赁住房，面向符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体；

3、配售型保障性住房，面向符合条件的住房困难居民。

什么是配售型保障房，为什么要推出这种新的房子，它跟之前的安居房、人才房、共有产权住房有什么不同？

众所周知，中国楼市在“狂奔”20多年后，在2021年出现了历史性拐点。

经过2年酝酿，2023年8月国务院常务会议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）。

文件提出了“市场的归市场，保障的归保障”的原则，明确对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。

各地早期创设的保障房类型中，有一些品类（比如深圳的安居房、人才房）在出售并封闭若干年后，可以在补差价后获得100%产权，变身为商品房，自由上市交易。

换句话说，以前的可售型保障房初期跟商品房是两条平行线，但最终交汇、合流在一起；新制度下，保障房永远是保障房属性，跟商品房永远是平行线，不会相交。

不是已经有了共有产权住房了吗？这种房子就是永远不能获得100%产权的，为什么还要推配售型保障房。

我的理解是：各地共有产权住房仍然存在一定程度的“百花齐放”，比如用地就不完全是划拨用地。而配售型保障房要求“以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本”，这样可以做到成本更低。

配售型保障房的推出，可以理解为国家在房地产迈入新时期后，对保障房制度的一次重要优化、升级。

下面解答几个大家关心的热点问题：

1、什么样的人，才能申请购买深圳的配售型保障房？

按照公示的文件，主申请人必须有深圳户口，而且在深圳没有住房（3年内未有转让过或因离婚分割过自有住房），在深圳缴纳社保满5年（人才要求3年）。

看起来门槛很高，但文件还明确：主管部门可以根据具体项目的配售情况，调整部分申购条件。我估计，未来可能采取人才房的配售模式，增设多个队列。条件高的先选，条件次一等的后选，申购门槛有降低的可能。所以，想买的人要随时关注相关报道。

2、售价相当于商品房的百分之多少？

深圳之前的三种可售型保障房，售价相当于同地段、同档次商品房价格的50%（安居房、共有产权住房）和60%（人才房）。

所以，大家一定会问：配售型保障房售价相当于商品房的百分之多少。

文件里没有明确表述，只是说：配售价格按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费的原则，具体售价在项目配售公告里载明。

从广州、哈尔滨等多个城市的实践看，售价在同地段、同档次商品的40%到60%左右，大多数不超过50%。如果未来楼市回暖，出现售价相当于商品房三分之一的情况也未可知。“适度合理利润”是多少？一般理解为5%的利润率左右。

3、如何封闭管理？

安居房、人才房在购买之后，要封闭管理10年；共有产权住房购买后，要封闭管理5年。而配售型保障房要封闭3年。

封闭期结束后，可以向主管部门申请在信息平台上封闭流转，面向符合条件的对象转让。主管部门会制定参考价上限，规范转让行为（广州规定不高于原价转让）。超过1年没有人购买的，住房主管部门可以结合实际情况组织保障性住房专营机构或其他机构回购。

回购的价格=原购买价格×(1－年折旧系数×建筑物已使用年限)。年折旧系数为1%。

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