2026年12月16日官方热搜-NO1观潮府售楼处官方发布:重新定义什么是好房子!
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宝中“王炸”宅地定名观潮府
过程版户型图曝光
南街坊地块楼面价5.96万/平，加上建安、税费等其它成本，预估保本价为9-10万，再往上都是利润了。地块容积率仅3.4，低密住宅+一线海景，未来可能卖到12万以上，高层看海户型估计13-15万/平。
南街坊地块是今年深圳的总价地王，凭借宝中核心地段+稀缺海景等优势，南街坊一举一动备受关注，项目户型图和效果图已经曝光！
南街坊定位高端，纯大户型产品，户型面积约143-160-185-245-253-320㎡，整体户型设计和空间尺度都很不错。
位于宝中中西组团南街坊宅地项目，现已正式公布案名为“观潮府”。
项目宗地总面积42521.94平，容积率约3.4，规定建筑面积145000平，其中包括住宅125000平和商业18350平。目前，过程版户型图曝光，预计明年上半年入市。
该项目地块于今年8月15日以64.09亿元的起始价拍买，当时吸引了招商+华润联合体、中海、建发等多家房企参与。经过187轮激烈竞价，最终由招商+华润联合体以86.4亿元成功竞得，楼面地价约5.96万元/平，溢价率约34.81%。
项目位置方面，紧邻沿江高速，与欢乐港湾、湾区之声、艺术馆等市级商业文体地标为伴，周边汇聚宝安中学（集团）外国语学校、三甲医院等优质教育医疗资源。
据官方定位，项目地处湾区未来发展轴与深圳城市发展轴的交汇点，被誉为“城市核心的最后一块拼图”，坐拥宝安中轴C位，踞守大湾区黄金三角腹地，区位价值显著。
值得注意的一点是，未来住宅部分可能受到沿江高速噪声的一定影响。但项目同时拥有双面瞰海的稀缺景观资源，建成后将成为名副其实的一线海景住宅，视野开阔，景观优势突出。
目前，项目过程版总图与户型图现已曝光，预计最快将于明年上半年正式面市。（具体以官方信息为准）
项目共规划11栋楼（含12个单元），主打纯大户型产品，建面涵盖约140㎡、168㎡、190㎡、253㎡及332㎡等多个区间。
因受80米限高要求，楼栋预计均为22层左右。整体采用点式错位布局，楼间距相对紧凑。
户型格局设计颇具亮点，采用板塔结合形式，配备2T2户、3T3户等布局方式，各户朝向与视野相互错开，实现户户朝南。
设计上注重居住体验：独立电梯入户，搭配独立入户空间；新规户型使用率接近100%，并配备全通透弧形飘窗与观景大阳台。
其中，2、3、5、8、9栋为板楼设计，采用2T2户配置，主打约193㎡、253㎡、332㎡大平层户型。这些楼栋位于项目中央区域，能有效避开道路噪音干扰。2、3、5栋东南向或西南向视野优越，拥有一线海景；8、9栋则东南朝向，面向花园景观，同时享有最大楼间距。
而1、6、7、10、11、12栋采用板楼设计，3T3户，约140-168-190㎡左右4房，也有部分看海单位，上车门槛更低。
以下为户型图（仅供参考，以官方公布信息为准）
总体而言，户型设计颇为出色，可见招商与华润此次对项目的匠心。稍显遗憾的是，部分户型厨房直对阳台，未能形成完整的南北对流。鉴于当前版本为过程稿，预计后续将进一步优化，值得期待。
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前海桂湾项目定名为“海晏府”
土拍楼面价达84180元/平
位于前海桂湾的招商地块（宗地号为T201-0232）定名为“海晏府”。
该地块是招商今年7月14日，以21.55亿元成功竞得，成交楼面价为84180元/平，溢价率达86.1%！
当时此宗地共有12家房企报名（分别为：2号中铁、3号保利置业、5号中建壹品、7号华发、10号绿城、16号天健+深业联合体、19号中国金茂、25号越秀、66号建发、68号中海、77号招商、99号华润，房企名单及号牌仅供参考，以实际为准），是今年以来最火爆的地块之一。
地块占地面较小，呈三角型。建筑面积25600平，容积率3.1，土地用途为二类居住用地，没有配建要求，无70/90户型、商品房售价限制。
其中住宅25000平方米，物业服务用房100平方米，托育机构500平方米。
地块临近在建的前海国际枢纽中心，前海国际枢纽中心将汇集3条地铁线（1号线、5号线、11号线）与2条城际线（穗莞深城际、规划港深西部铁路）。
同时地块附近有1/5/11号线三线交汇的前海湾站；
附近还有双界河公园、前海石公园、前海公园等；
片区的商业配套十分丰富，拥有山姆会员旗舰店、龙海商业广场、卓越INTOWN购物中心、前海壹方汇等大型商业配套。
该地块位于深业云海湾西侧，旁边还有天健悦湾府和天健悦桂府。
深业云海湾属于是2023年的热盘，2023年6月开盘，推出919套住宅，建面约104-184㎡，备案均价约9.2万/㎡，单价区间约8-10.5万/㎡，总价区间约900-1931万/套。开盘当天去化率超98%，单盘揽金100亿。
而且，目前前海（桂湾、前湾、妈湾）的新房供应是相对较少的，仅有前海时代尊府、湾啟紫荆府等在售。
地块周边面貌：
深圳购房注意事项
在深圳购房需注意以下关键事项，涵盖政策、贷款、税费及交易流程等方面：
一、购房资格与政策
1. 限购政策
核心区域（福田、南山、宝安新安街道）：深户家庭限购2套，非深户需连续缴纳1年社保或个税限购1套；非深户家庭有2个及以上未成年子女可额外购买1套。
非核心区域（罗湖、龙岗、坪山等）：深户不限购，非深户连续缴纳1年社保或个税不限购，未缴社保或个税的非深户限购2套。
盐田、大鹏新区：全国居民均可自由购房，无需审核资格。
成年单身人士：按家庭标准执行限购政策。
2. 公司购房
核心区：公司需注册满1年、员工10人、纳税100万，不限套数。
非核心区：注册即可购房，无套数限制。
二、贷款政策
1. 商业贷款
利率统一为3.05%（5年期以上），首付比例：首套15%、二套20%。
贷款年限最长30年，多数银行可贷款到75岁，公积金贷款只能申请到70岁。
2. 公积金贷款
个人最高126万，家庭最高231万。
首套、二套首付均为20%，保障房首付15%。
贷款额度为公积金余额的16倍，有二孩及以上家庭购买第二套房享首套房政策。
三、税费与费用
1. 契税
首套或二套，140㎡以下1%，140㎡以上首套1.5%、二套2%。
家庭唯一住房且面积≤140㎡，契税为1%；面积＞140㎡，契税为1.5%。
第三套及非住宅统一为3%。
2. 其他费用
产权登记费80元/套，抵押登记费80元/套。
二手房增值税、个税等按房屋年限及性质计算，满2年普通住宅免征增值税。
四、交易流程与注意事项
1. 签约前
核查开发商“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证等），确保商品房销售许可证有效。
二手房需确认房屋产权清晰，无抵押、查封，核实房东户口迁出时间及学位占用情况。
2. 贷款与资金
首付款须为自有资金，禁止使用经营贷或借款。
提前自查征信与银行流水，流水需覆盖房贷月供2倍以上。
3. 收房与验房
核查户口是否迁出，清点钥匙、家电等物品，结清物业费、水电费。
更换门锁芯，确保居住安全。
公积金首套：2.6% 二套：3.075%
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