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本次清盘的8套房源均位于3栋，户型为89㎡经典三房，全屋精装交付，准现楼状态，今年买明年住。

注：以上为清盘一口价，具体房源信息以开发商现场公示为准。

对比周边同片区新房折后均价约5万/㎡、二手房挂牌价约5.5-6.5万/㎡，这批清盘房源的价格优势明显。89㎡三房总价364万起，在龙华中心区壹方天地旁，属于“地板价”级别。

二、项目底色：壹方天地旁，龙华中心成熟生活圈

幸福城臻园位于龙华区龙华街道，壹方天地购物中心旁，属于龙华超级商圈核心区。

地段配套优势：

商业：一路之隔就是约60万㎡的鸿荣源壹方天地，龙华最大商业体，吃喝玩乐一站搞定

交通：步行约600米可达地铁4号线龙华站，未来规划22/25/27号线环绕，2028年起陆续通车

教育：周边有龙华实验学校大学区覆盖，2026年将启用龙华第二实验学校华美校区

项目核心配置：

总占地：约2.56万㎡，分南北两区开发

总建面：约38.69万㎡

容积率：9.34（01地块）至8.81（02地块）

建筑层数：最高达59层

交付状态：精装准现楼，今年买明年住

三、价格分析：备案价6.5万→清盘4.1万，价差明显

幸福城臻园的价格轨迹，是龙华楼市近两年“以价换量”的缩影：

2025年7月首批备案：861套96-163㎡，备案均价约6.46万/㎡，单价5.71-7.11万/㎡

网签去化率仅约15%：高价导致销售困难

2026年4月二批取证：217套65-90㎡，备案均价降至4.47万/㎡

开盘折后：65㎡户型总价244万起，折后单价不到4万

本次清盘：89㎡三房364万起，折合单价约4.1万/㎡

价格对比：

对比同片区壹湾府（2023年备案均价6.61万/㎡）、壹成中心十区（2022年备案均价7.18万/㎡），幸福城臻园的清盘价相当于“打骨折”

对比周边二手房3.9-5.5万/㎡的水平，清盘价处于底部区间

四、客观短板：几点需要想清楚

① 高容积率+超高层

项目容积率超过8，建筑最高达59层，楼栋密集，低区房源采光受影响，等电梯时间可能较长。

② 多业态混合居住

项目采用商品房、公租房、回迁房多业态混合布局，三者比例为4:4.4:1.6，回迁及公共住房占比高达六成。社区圈层纯粹度会受影响。

③ 周边城市界面待改善

项目背面即为待拆旧村，旧改暂无明确开工时间表，未来长期施工带来的噪音、粉尘污染可能影响居住体验。

④ 得房率偏低

项目户型备案得房率仅约75%，89㎡三房的实际套内面积约66-67㎡，空间相对紧凑。

⑤ 仅剩8套，选择空间极小

清盘房源均为指定房源，楼层、朝向不可选，8套房源中有低区（5楼）也有高区（41楼），需根据自身需求选择。

五、谁适合重点关注？

✅ 预算360-380万、想在龙华中心区买精装三房的刚需家庭

壹方天地一路之隔，4号线龙华站步行可达，龙华实验大学区覆盖。89㎡精装三房364万起，这个价格在龙华中心区属于“捡漏”级别。

✅ 看重商业配套和现房确定性的买家

项目已是准现楼状态，今年买明年住。壹方天地、地铁、学校配套全兑现，所见即所得。

⚠️ 建议谨慎考虑的人群

对低密度居住环境有较高要求的改善客（容积率超过8+超高层）

追求纯粹商品房社区、介意公租房回迁房混居的买家

对得房率有较高要求、希望空间更宽敞的购房者（得房率约75%）

对周边城市界面有“一步到位”要求的朋友（紧邻待拆旧村）

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