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尊敬的购房者:

为提升服务效率并保障信息透明度，观潮府项目于2026年4月21日正式启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:

官方认证统一热线(四端直连，一号通用)

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开发商】招商+华润

【占地面积】约4.25万㎡

【建筑面积】约14.50万㎡

【容积率】3.4

【住宅套数】220

【车位】1205个

【价格范围】11.3-18.3万/m²

【总价】1700-5000万

【户型面积】143-168-188-260-488㎡ 4-5房

【交房标准】精装

【销售状态】开盘

【预计开盘】2026-04-26

【保障房】无

二期即将加推。

8/9栋198㎡、257㎡

望海园景藏品大宅

即将重磅登场，

稀缺楼王席位。

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【地铁】1号线/5号线宝安中心站、11号线宝安站

【周边学校】小学学区划分在海韵学校，海裕小学，宝安小学。中学学区划分在：新安中学第一实验学校，海韵学校

-- 楼盘概述 --

从公开资料看，观潮府位于宝安中心区南街坊，距离海岸线约300米，是宝中近几年少见的临海纯商品房项目。项目由华润与招商联合开发，容积率约3.4，主力产品是143-330㎡大平层。它的核心看点主要集中在海景资源、低密规划、成熟商圈配套和双央企交付预期，但最终是否足够匹配千万级改善需求，仍然要回到楼栋朝向、城市界面和实际社区体验去判断。

宝中临海核心地块，商业、文体和滨海景观资源成熟

11栋22-24层小高层，容积率约3.4，低密度在宝中板块并不常见

华润+招商联合开发，开发与交付预期相对稳定

约5.3万㎡三层垂直立体滨海园林是项目最鲜明的产品标签之一

观潮府和欢乐海岸西段，也是在这么一个海角上。就像超级迷你的蛇口半岛，南边往海里面伸出去一点。

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这就导致这边有一个天大的好处，那就是有一个90度的拐角的海景。

说优点吧，这边风景一个是看海景，一个是看海滨公园，一个是看摩天轮，一个是看CBD城景，一个是看企鹅岛风景。

所以这也就是为什么观潮府备案价直接上到15万一平，但是保利、中铁就都是8、9万一平的原因。

-- 户型点评 --

观潮府没有用小面积做覆盖，而是把整个产品线都压在改善和终极置业上。资料里提到首推222套143-260㎡精装大平层，同时保留488㎡收藏级产品，说明项目从一开始就瞄准高净值改善客户，而不是做大众化走量盘。

主力面积段：143-168-188-260-488㎡

首推222套143-260㎡精装大平层，另有488㎡收藏级产品

143㎡、188㎡层高约3.15米；260㎡、488㎡层高约3.3米

新国标户型，参考资料反复提到约100%使用率

143㎡ 4房

面积：143㎡ | 总价：约1700-1900万

143㎡是项目里相对低门槛的一档，适合预算控制更明确、但又希望进入宝中改善产品序列的家庭。

168㎡ 4房

面积：168㎡ | 总价：约2100-2500万

168㎡的功能完整度较高，双套房思路更适合多成员家庭，也是主力客群相对容易接受的面积段。

188㎡ 4+1房

面积：188㎡ | 总价：约2400-3000万

188㎡更接近均衡型产品，兼顾景观面、空间尺度和家庭功能，是较适合长期自住的一档。

260㎡ 4房

面积：260㎡ | 总价：约4000万

260㎡的优势主要在景观面和层高，但这类产品更依赖具体楼层、朝向和视野面兑现，建议重点核验。

488㎡

面积：488㎡ | 总价：约5000万+

488㎡属于非常少量的塔尖产品，判断重点不在常规性价比，而在景观、私密性和圈层属性是否满足预期。

项目主力户型143-332㎡大平层，四房起步，配专梯入户，层高3.5米，精装交付。

建面约260㎡的户型：四房四卫三套间

建面约188㎡的户型：四房三卫双套间

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建面约168㎡的户型：四房三卫双套间

-- 项目特色 --

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可是天份更好的观潮府，朝南的海景又更近一点。

浑身景观

朝东南朝南看欢乐海岸和海景和摩天轮。

超南看海和欢乐海岸。

朝西看海和企鹅岛。

朝北看宝中CBD和夜景。

说真的，之前我也只是笼统的，觉得观潮府在宝中位置不错，好像能看海，市场那么好，档次也挺不错的，卖个15万挺好的，赶快把价格撑起来，深圳要跟着鸡犬升天。

当然就看上面的那个布局图，8、9、10、11栋很可能看不到海。

其他的看海也各有侧重。这次3、5、6、7是有海的（要高楼层），5栋最好，7栋弱一点。基本上要不就看点海，要不就看点摩天轮，要不就以CBD夜景为主。

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但是，实际上，他们都离欢乐港湾很近。

出小区就是欢乐港湾。

所以观潮府这一次能够吸引到大众的关注，几百万的冻结资金，看样板房都挡不住热情，最主要它保底都是：下楼就是欢乐港湾。上楼是看摩天轮，要不可以看海，要不也得看小区园林，楼间距也还可以。

观潮府的项目特色主要集中在园林层次、归家组织和社区场景，而不是单靠“海景豪宅”四个字。对高端改善买家来说，这些细节是否真的成立，往往比宣传口号更重要。

三层垂直立体滨海园林

约5.3万㎡园林不是单层铺开，而是一层礼序门厅、二层全龄活动场、三层天际甲板花园的垂直展开，形成“一层一世界”的归家体验。

业主平权的归家仪式

资料提到“一栋一岛一花园”的庄园式归家概念，强调每栋业主都能先入园、再入户，减少传统大盘的景观资源差异。

儿童友好与成人运动并重

近1000㎡室外童趣自然乐园、约45cm深儿童戏水池、专属Party House，加上艺术网球场和多功能篮球场，让社区的社交场景更完整。

海景与产品形态一起兑现

东南向看摩天轮与前海湾全景、11栋小高层、纯大平层布局，这种“景观资源+产品低密”组合在宝中本身就极少见。

-- 项目楼书 --

如果把观潮府拆成几个最容易被买家验证的维度，它的楼书重点可以概括为：临海地段、成熟配套、土地成本、规划克制和高净值生活场景。

交通

1号线/5号线宝安中心站、11号线宝安站，向前海与深圳湾方向的通勤效率都比较高。

商业

壹方城、欢乐港湾等成熟商业配套已经形成日常消费与休闲场景，不需要等待新商圈从零兑现。

教育

当前公开资料主要提到海韵学校，教育资源不是它最强的宣传点，但基本生活半径内的配套完整度不弱。

地价

2025年8月土拍总价86.4亿元，楼面地价59,586元/㎡，溢价率34.81%，这为后续售价提供了明显的成本支撑。

规划

11栋22-24层小高层，住宅建面约12.5万㎡，限高80米，绿化率约30%，整体规划更偏低密、纯改善和景观导向。

-- 优势点评 --

海景稀缺性4.8/5分

东南向看摩天轮与前海湾全景，属于宝中极少数能把海景资源和主流改善产品直接绑定的新盘。

价格有土地成本托底4.5/5分

楼面地价已经接近5.96万/㎡，再叠加建安、精装和立体园林投入，后续售价并不是拍脑袋，而是有明确成本结构支撑。

双央企品质确定性4.6/5分

招商+华润的开发背景，对高端改善客户而言意味着交付、物业与圈层稳定性更容易建立预期。

产品形态纯粹4.6/5分

全部围绕143㎡以上大平层展开，没有为了走量塞入大量小户型，社区调性和客群纯度更强。

园林场景辨识度高4.7/5分

5.3万㎡三层垂直立体滨海园林不是普通加分项，而是足以单独构成项目记忆点和溢价理由的产品力表达。

-- 性价比分析 --

▶ 价格带判断

目前市场流传的单价区间集中在12.5万-15万/㎡，总价约1700万-5000万，明显瞄准的是深圳高端改善和资产配置人群。

▶ 对比逻辑

参考资料把壹方玖誉、熙龙湾等二手豪宅价格带作为参照，认为观潮府凭借全新海景、低密产品和纯大平层形态，具备合理的新品溢价空间。

▶ 产品溢价来源

海景、低密、双央企、立体园林和新规户型共同作用，决定它卖的不是单一均价，而是宝中塔尖改善资产的一整套居住体验。

土地成本+建安+精装投入，决定项目很难走低价路线，价格中枢天然向豪宅市场靠拢。

和成熟二手豪宅相比，观潮府的优势在于“全新产品+海景资源+社区场景”同时到位，买家支付的是新品稀缺溢价。

若最终备案价格接近市场流传区间，只要首推楼栋景观兑现度高，购买逻辑会比普通改善盘更顺。

-- 劣势点评 --

⚠ 部分楼栋梯户比不够极致

项目并非全部做到2梯2户，6/7等部分主力楼栋采用3梯3户。对特别在意候梯效率和私密性的买家来说，不同楼栋之间的体验差异需要重点比较。

⚠ 城市界面不属于纯静态住区

项目所在位置享受成熟商圈、滨海休闲和主干道便利，但也意味着人流、车流和旅游属性更强，安静度与传统低密纯住区并不完全相同。

⚠ 部分卖点依赖楼栋与朝向兑现

海景、摩天轮景观和园林视野并不是所有房源完全同质化具备，若只看项目总宣传而不区分楼栋、朝向和楼层，容易高估部分房源的实际表现。

-- 风险与舆情 --

海景、高速路、航道

项目海景美观度一般，不如深圳湾。只有一排是更临海，其他栋看海一般，更有看不到海的。部分临近高速路。整体在航道下方。当然这些都是板块的因素。

产品兑现差异

项目的核心卖点高度依赖楼栋分布、梯户比、园林层次和景观视野。不同楼栋与户型的体验差别可能比普通项目更大，实地看样板间和核验平面图非常关键。

配套感知差异

商业、地铁、文体配套确实成熟，但“步行舒适度”“滨海景观日常可达性”“居住安静度”这类体验项往往因人而异，网络文章的描述不一定能完全替代现场感受。

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