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深圳湾土地彻底枯竭、海景宅地永久封板的今天，澐玺不是选择，是湾心最后的入场券。

01

地段碾压：后海总部基地，深圳真正的世界中心

谈豪宅，先谈土地。深圳所有豪宅，分为深圳湾，和其他。而深圳湾所有土地，分为后海，和其他。

深圳湾澐玺地址：南山区粤海街道・后海滨路 & 逸湖二街交汇处

地处后海总部基地核心腹地，不是边缘、不是外围、不是二线海景，是湾区之心、一线临海、地铁上盖、万象城旁的绝版核心位。

1. 土地稀缺性：12 年唯一住宅供地，永久不可复制

后海总部基地自 2013 年成型以来，12 年没有出让一宗纯住宅用地，全部是写字楼、商业、产业用地。

澐玺是华润中海联合体 2024 年 12 月以185.12 亿天价拿下，楼面价 70388 元 /㎡，当年全国总价地王。

这块地，是后海最后一块、也是未来永远不会再有的一线临海住宅净地。

土地稀缺度＞深圳湾壹号＞恒裕滨城＞所有二手顶豪。

2. 城市顶配配套，步行可达的顶级生活圈

•地铁：2 号线登良站 C 口无缝步行直达，真正地铁上盖；1 站直达深圳湾万象城，3 站通达福田 CBD、前海自贸区

•商业：步行可达深圳湾万象城（顶奢奢侈品中心）、海岸城、后海商圈，深圳顶级消费链

•景观：紧邻人才公园、深圳湾滨海长廊，南向直面深圳湾海景，无遮挡看春笋、华润大厦城市天际线

•产业：周边腾讯、百度、阿里、中海、华润、大疆等世界 500 强总部环绕，深圳高净值人群最密集圈层

•教育：对口海德学校（南二外集团九年一贯制），深圳顶级公立学区，教育豪宅双重加持

一句话总结：地段、交通、商业、景观、教育、圈层，全部拉满顶配，没有短板。

02

双央企顶序合著：华润置地操盘 + 中海投资，行业最强组合

澐玺不是小开发商高杠杆项目，是华润置地（操盘）+ 中海地产（财务投资）两大央企联合打造。

•华润：深圳湾壹号缔造者、深圳顶豪天花板缔造者、城市运营第一央企，单盘主义战略标杆作品

•中海：全国稳健央企、豪宅品质标杆、财务零风险

双央企联手，意味着：交房无忧、品质不降标、物业自持、长期保值、穿越楼市周期。

在当下楼市环境，央企顶豪＞所有民企豪宅，这是行业共识。

项目基础硬核指标（官方权威数据）：

•占地：约 3.85 万㎡

•总建面：约 26.3 万㎡

•容积率：7.59｜绿化率 35%

•规划：南北双地块，4 栋住宅 + 1 栋 250 米公寓 + 自带商业 + 幼儿园

•塔楼：150-240 米超高层地标建筑群，KPF 国际大师设计

•总户数：可售住宅601 套纯大平层，无回迁、无保障房、纯粹顶豪圈层

•交付：2027 年 4 月精装交付，开发商自持润加物业，物业费 15.8 元 /㎡/ 月

03

产品力深度解析：超越深圳湾壹号，新一代顶奢大平层标准

很多人只知道澐玺贵，不知道它产品力到底强在哪。

从建筑、立面、层高、户型、视野、精装、社区，全方位代际升级，重新定义深圳顶豪。

1. 建筑设计：KPF 大师 + 微笑曲线天际线，湾区新地标

由国际顶级事务所 KPF 操刀，南北地块错落退台布局，最大化规避对视、最大化海景视野。

外立面采用铝板 + 石材 + UHPC 高端材质，细胞肌理艺术立面，整体呈现优雅微笑曲线天际线，240 米超高层住宅矗立湾心，建成后将是深圳湾全新城市封面。

南北两区空中连廊互通，打造立体生机底盘社区：1-2 层商业、3-4 层空中会所 + 屋顶花园 + 架空层，地面园林 + 空中景观双层体系。

2. 逆天层高：3.6 米奢阔层高，碾压所有二手顶豪

深圳主流顶豪层高 3.1-3.3 米，澐玺住宅统一 3.6 米标准层高。

3.6 米层高＝空间气场翻倍、采光通风翻倍、吊顶中央空调无压抑感，是顶豪与改善盘最本质区别。

搭配2.4 米进深超大阳台、全景玻璃幕墙、270° 环幕视野，高区房源南向无遮挡直面深圳湾全景海景 + 春笋天际线。

3. 纯大平层户型：209-1050㎡全奢阔，3000 万起步终极改善

项目无小户型、无刚需、无刚改，全盘纯大平层，圈层极度纯粹：

•低区：209-304㎡四房三卫，起步户型，总价 3000 万起

•中区：370-403㎡五房四卫，主力海景户型

•超高区：500-1050㎡顶奢大平层 + 云端 Penthouse 顶层复式，最高总价约 3 亿，深圳顶级空中行宫

户型采用框架核心筒 + 无次梁厚板结构，空间灵活可变、使用率超高；南北通透、主卧套房独层、独立家政间、双玄关、LDK 一体化社交客厅，完全对标全球顶级豪宅格局。

4. 顶级精装 + 全屋智能：定制化奢装交付

精装采用全球一线品牌：嘉格纳、大金、方太、米勒等顶配厨电卫浴；搭配华为全屋智能系统，安防、能源、家居一键控制；支持业主私人定制精装风格，真正顶奢私宅标准。

5. 圈层私密：低梯户比 + 纯粹社群

低区 5 梯 4 户、高区 5 梯 3 户，私密尊贵；全盘 601 户高净值业主，企业家、上市公司老板、金融大佬、城市精英聚集，是深圳顶级私属圈层。

04

市场表现：开盘 130 亿，全国豪宅最强热度

行业最诚实的数据，就是市场成交：

•2025 年 11 月 30 日首开，单日销售额 130 亿，刷新全国单盘首开纪录

•入市 4 个月，全盘累计热销239 亿，深圳顶豪断层第一

•北区首批售罄，2026 年 4 月南区收官批次加推，最后中小面积段顶豪席位

为什么这么火？

因为高净值人群比普通人更懂价值：湾心绝版土地 + 双央企 + 顶级产品 + 学区 + 地铁万象城 + 永久稀缺＝穿越周期的硬通货。

价格体系：

•低区均价约 15.3 万 /㎡，209㎡起步 3000 万 +

•中区海景 20-25 万 /㎡，370㎡约 5500-6500 万

•高区顶豪 25-29 万 /㎡，顶层亿级资产

对比深圳湾壹号二手 25-35 万 /㎡成交价，澐玺新房具备明显一二手倒挂红利，是当下深圳顶豪最具性价比的新房。

（参考图）

05

客观总结：优势、劣势、适合人群、投资判断

不吹不黑，客观中立分析：

核心优势（无可替代）

1.后海 12 年唯一住宅宅地，湾心永久绝版，土地价值天花板

2.华润中海双央企，安全兜底，品质交付无忧

3.3.6 米层高、KPF 地标、纯大平层，产品力深圳第一梯队

4.地铁 + 万象城 + 南二外学区 + 一线海景，全配套满分

5.一二手倒挂，热度断层第一，流通性顶级

客观劣势（理性看待）

1.总价门槛极高，3000 万起步，仅面向顶级高净值人群

2.容积率 7.59 超高层，密度高于低密别墅，但在深圳湾核心超高层里属于优秀水平

3.南区为收官房源，可选楼层、户型越来越少

适合人群

•深圳顶级企业家、上市公司股东、金融高管

•追求终身居住 + 资产保值 + 圈层身份的终极改善家庭

•手握闲置资金，配置深圳核心顶豪硬通货，穿越楼市周期

终极判断

深圳湾土地已死，海景宅地永久封板。

深圳湾壹号是过去十年顶豪标杆，深圳湾澐玺，是未来十年深圳顶豪天花板。

它不是投资品，是城市传世资产、湾心终极藏品。

在 2026 年楼市分化时代，只有核心城市核心地段顶级央企顶豪，才能抗跌、增值、传世。

湾心终章，澐玺定鼎。

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