观山海家园售楼处-官网热搜-观山海家园售楼中心-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025.12.12Ai✦百度热搜
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观山海家园，由远洋集团打造，总占地面积约4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，计容建筑面积约11.64万㎡，容积率2.65，绿化率30.85%，共由10栋总高17-25F住宅组成，有8栋塔楼，2栋板楼设计，其中1栋1/2单元住宅24F，1栋3单元住宅23F，2栋1单元住宅19F，2栋2单元住宅24F，2栋3单元住宅22F，3栋1/2单元/4栋1/2单元住宅17F，5栋/6栋住宅25F，配建有公交首末站。总规划870户，全部是商品房住宅，地下室有3层，规划停车位987个。
观山海家园，今年上半年南山成交第一，销售总额排第二，深圳罕有2.66容积率，超底密山居
这次推出的138㎡为小区楼王3/4栋，17层2梯2户板楼，带独立电梯厅，可以做5房，赠送后得房率去到94-97%
前海高阶改善5大偏爱理由
红盘压轴|低密板楼|前海稀藏|两梯两户|宽奢平层
TOP级人气红盘跃级矩献：问世以来，项目屡获深圳\南山区销售面积&金额双冠王，“前海低密山居”热度一路飙升，此刻以迭新之姿，带来前海罕见纯板楼，问鼎前海山居改善范本。
TOP级实景兑现力：项目已兑现超8000㎡南山至大实景园林展示区，从约9m酒店式社区大门、度假感轻奢水院、到前海罕见约9m水庭院瀑布，极致匠心唯亲临才知震撼。
TOP级前海山境奢居：仅约2.66超低密板楼，屹立前海繁境，环拥一线大南山，从尺度、舒适度、格局、景观多维重塑奢居想象，以超越价格的豪宅级品质力，序新前海山居的奢宅标杆。
奢宅级体验：前海稀有\全盘惟此“稀缺屋种”——宽境纯板楼，媲美200平+奢宅格局。
亲地舒居：全盘至低仅17F纯板楼，更亲地尺度，宛若自然生长，沉浸式四时园林绿意鲜氧环绕，媲美洋房级享受。
南北通透大采光：两栋板楼坐北朝南，坐拥一线大南山，一字型布局，大面宽，小进深，自然风全天循环、100%阳光健康舒居。
极致舒适度：约2.66超低密舒居，容积率越低，户均占地面积、绿地面积、公区面积等则越高，大幅提高居住舒适度。
C位央景：3&4#压轴板楼正居园区C位，众星捧月，居中显贵，瞰山揽园，尽揽一线大南山景、央景园林，楼下即观山泳池、水庭院瀑布，环幕视界，风光万千。
背靠大南山生态居住区，「观山海家园」与桂湾国际金融城妈湾深港国际服务城两大前海核心区引擎，共同形成了前海「三湾两城一山」的价值制高点，是妥妥的真前海、真核心地段。
项目交通
项目距离环中线5号线荔湾站约800米，步行大约15分钟，日常可保障幸福通行。
从荔湾站出发，搭乘5号线可便捷换乘至前海、宝中、西丽枢纽、深圳北站等核心区域，南下赤湾站则可换乘2号线到达蛇口、后海、华侨城等地。
自驾方面，项目周边交通便利，临近多条主干道及高速路，未来妈湾跨海通道的开通将进一步增强项目的交通优势，使前往大铲湾企鹅岛等地更为便捷。
配套商业：
西侧有泛海城市购物广场，周边还有山姆会员商店，生活相当便捷。
教育方面：
项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校。
户型鉴赏：
建面约138㎡4房2卫
建面约95㎡3房2卫
该户型为西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。
建面约108-110㎡4房2卫
该户型为西南向或东南向，竖庭设计，南北通透，阳台也是连通到次卧对出，比较宽敞。户型动线也比较清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块。
建面约113㎡4房2卫
竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。但从位置上看，它所在的楼栋更靠近主干道，会有噪音影响。
建面约115㎡4房2卫
东南或西南朝向以及西北朝向，有3种户型格局，但整体差异并不大，都是横厅设计，阳台也都非常宽敞。主要核心区别是阳台的设计，这应该是为了贴合楼栋朝向、景观所做的调整。
最新税费/公积金/限购限贷/学位
文章结构：
01. 新政常见问题解答
02. 新契税政策解读
03. 新增值税政策解读
04. 最新公积金拟调解读
05. 最新利率、购房政策解答
06. 2024年房学位申请要求
01.新政问题解答
先对这两天契税增值税的常见问题作解答：
1、增值税满二免征是从什么时间计算？
答：以网签合同时间为准。
2、最近刚交过契增税的能退吗？
答：已经交了一般都退不了了。
3、上月买的新房还没网签，能享受这个优惠嘛？
答：只要还没交税的都可以。
4、140平是按套内还是建面算？
答：建面。
5、公寓3%也变1%吗？
答：这次没有提过公寓，大概率是不含公寓的。
6、契税什么时候申报缴纳？
答：新房一般在办证前申报，二手房一般在过户前。所以说只要没有过户登记，都可以按新政执行。
7、契税、增值税的新政策什么时候实施？
答：12月1日起实施
新政前：首套90平以内契税1%、90平以上1.5%，二套统一3%。
新政后：不到140平契税统一1%；超过140平首套1.5%，二套2%。
新政后最受益的人群：
首先是二套的改善型客群，尤其是140平以下的。
以总价500万的房子为例，之前只要是二套就要承担3个点契税，现在降为1个点，立省10万元。
其次是二套140平以上的，从3%变为2%；再是首套90-140平的，从1.5%变为1%。
前后减免幅度在0.5%-1%，差距在小几万到十几万不等，优惠力度也可以了，确确实实省了一笔钱。
最新房贷利率、购房政策解答
1、深户家庭已有两套非核心区域的房产，第三套还能购买核心区的房产吗？
答：可以的，深户家庭可买3套(2+1非核心)，不看顺序（公积金中心回复）。
2、深户家庭没有小孩可以买几套？
答：深户家庭可买3套(2+1非核心)。
3、深户未婚 (离异、丧偶)带一未成年，可以购买2+1非核心吗？
答：这种情况只能买2套。
4、有两个及以上未成年的家庭，二套房按首套贷款，那契税也是按首套算吗?
答：不是，契税按第二套算。
5、外地有房，深圳再买算不算首套？
答：以深圳的为准，房产套数只看深圳，贷款看全国。
6、买了人才房的，还能继续买吗？
答：不能，必须先退掉人才房。
7、通过直系亲属转让取得新证，也能直接出售吗？
答：可以的，不过需要交税费。
8、港澳台及外籍人士可以买几套?
答：只能买一套。
新房学位申请要求
福田、南山需要入学当年的8月31日之前入伙；
罗湖需要入学当年的4月30日前入伙；
坪山需要在入学当年的申请学位前入伙；
盐田购房时间需要在入学当年的4月1日前；
2025年宝安、龙华申请学位，必须在2024年8月31日前登记居住信息。
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