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优点分析：

地理位置优越：

观山海家园位于南山区前海妈湾板块，紧邻大南山，背山望海，景观视野极佳。

距离地铁5号线荔湾站仅约650米，步行可达，未来还有多条轨道交通将串联前海与其他重点片区，交通出行十分便利。

配套设施完善：

项目周边拥有泛海城市广场购物中心、印里首期商业、前海山姆会员店等商业设施，满足日常购物、餐饮等需求。

教育资源丰富，周边有多所幼儿园、义务教育学校以及国际学校，方便孩子接受教育。

生态环境优美，周边有大南山、荔林公园、月亮湾公园等休闲场所，提供舒适的居住体验和良好的休闲空间。

纯商品房社区：

观山海家园是纯商品房住区，没有保障房和回迁房，居住氛围纯粹，有助于提升小区的整体品质和居民的居住体验。

容积率低：

项目容积率仅约2.65，在深圳核心区较为少见。较低的容积率意味着小区内建筑分布相对宽松，绿化面积和公共空间充足，居住舒适度较高。

户型设计合理：

观山海家园提供多种户型选择，面积段为95-138㎡，满足不同家庭的需求。户型设计合理，注重空间利用率和居住舒适度。

缺点分析：

噪音影响：

项目临近兴海大道等主干道，可能会受到主干道上车辆行驶产生的噪音影响，对居民的日常生活和休息造成一定干扰。

2、西晒问题：

部分西向户型可能会出现下午西晒严重的情况，在夏季会增加室内的温度，需要消耗更多的能源来降温，增加了居住成本。

3、交通拥堵风险：

项目周边道路在早晚高峰时段可能存在拥堵情况，对自驾出行的居民造成不便。

前海热土上的资产压舱石

当前海桂湾、前湾土地开发趋近饱和，观山海家园以 “生态 + 低密 + 纯粹” 的三重稀缺性，成为高净值人群资产配置的优选。无论是自住享受 “山景 + 城市” 的双重稀缺，还是前瞻前海发展的长线投资，这里都是不可复制的山居藏品。

【远洋观山海】，由远洋集团打造，共由10栋总高17-25F住宅组成，有8栋塔楼，2栋板楼设计。

基础信息

【开发商】深圳市远荔实业有限公司（远洋集团）

【物业公司】远洋物业

【物业费】7.8元/㎡

【占地面积】约3.62万㎡

【建筑面积】约19.5万㎡

【批地时间】2023年

【交房时间】2026年底

【交付标准】精装

【均价】7字头

【总户数】870户（共10栋，8栋塔楼，2栋塔楼）

【小区栋数】10栋

【使用率】95%

【梯户比】2梯2户/2梯4户/2梯5户

【楼层高】1-2-5-6栋3米，3-4栋3.05米。3栋1/2单元4栋1/2单元17F，2栋1单元19F，2栋3单元22F，1栋3单元23F，1栋1/2单元2栋2单元24F，5栋6栋25F

【容积率】2.65

【绿化率】30.85%

【车位比】987个 1:1.34

【学校】荔湾小学/深大附中

【交通】5号荔湾站600米

【商业】200米泛海购物广场5层商业综合体

户型方面，项目涵盖建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，最突出的特点是，所有户型的观景阳台横向长度都比较宽敞，更方便了欣赏山景或海景，体现了其低密改善的属性。

此外，约95㎡-115㎡的主卧都是L型飘窗，采光和景观面都比较好，也可以改成收纳柜或衣柜。

建面约95㎡3房2卫

该户型为西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。

建面约108-110㎡4房2卫

该户型为西南向或东南向，竖庭设计，南北通透，阳台也是连通到次卧对出，比较宽敞。户型动线也比较清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块。

建面约113㎡4房2卫

竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。但从位置上看，它所在的楼栋更靠近主干道，会有噪音影响。

建面约115㎡4房2卫

东南或西南朝向以及西北朝向，有3种户型格局，但整体差异并不大，都是横厅设计，阳台也都非常宽敞。主要核心区别是阳台的设计，这应该是为了贴合楼栋朝向、景观所做的调整。

建面约138㎡4房2卫

2梯2户，位于社区最靠中间的位置，比较安静。户型格局有2种选择，皆为竖庭设计，更方便南北对流。

【区域价值】

观山海家园位于前海妈湾，坐落于“黄金三角”中，享受着前海三湾繁华配套，在深港桂湾金融城和妈湾深港国际服务城两大前海核心引擎辐射中，与前海核心配套「2.9 k㎡妈湾理想城」不过数百米。

交通配套：

项目距离5号线荔湾站，步行700米便捷范围之内。同时一个站到铁路公园站规划了5号线与9号线换乘，未来将于宝安新老中心、南山重点区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，此外，将还有15、21、27、穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区。

【商业配套】：

家门口的商业配套

自带约6000㎡商业

家门口约 2.6 万㎡泛海城市广场

步行约750m即达兴海湾农贸批发市场

双湾C位繁华商业圈

约1公里近前海印里、世茂前海商圈

约5公里附近山姆会员店、万象前海、卓悦 Intown、海上世界、K11 艺术购物中心、太子湾花园城 villa

教育配套：

项目一路之隔规划36班小学。目前片区内对口的小学为南山实验教育集团荔湾小学，中学则对口深大附中，基本买房都能上。

【生态环境】

观山海家园不仅私藏一线大南山景，还可畅享月亮湾公园、青青世界、兴海公园等1湾2山8园的生态资源，以及约12公里的滨海长廊。这种依山傍海的生态人文住区，在深圳市场中堪称稀缺。

【产品特色】主打建面约95-115平方米的3-4房户型，覆盖了从刚需上车到改善置业的各类需求。其中，95平方米的三房户型采用LDKB一体化设计，拥有约6米的宽景阳台和270°大面积转角飘窗，成为王牌户型。

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