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深圳【卓越珺奕府】二期

建面约92㎡四房强势上新

新中产生活进化论

红盘上新 卓越奕式5.0迭代作品

建面约83-92-114㎡迭代3-4房

龙华上塘新楼盘——卓越珺奕府2期，加推5栋新品，本次户型图使用率再一次提升，其中92㎡做四房二卫，共315套房源，面积有83㎡的3房2卫，92-114㎡的4房2卫户型，价格方面可以参考前面推售的3栋，备案均价5.89万/㎡，备案单价5.39-6.38万/㎡，总价458-726万/套，合同约定在2027年6月30日带精装交房。如需了解本楼盘更多详情，欢迎来电咨询卓越珺奕府楼盘开发商售楼处免费400咨询/预约电话：（点击拨号）400-605-8819（官方发布）中介请勿扰，因近期参观的人员太多，本项目营销中心暂不接受临时到访，为不耽误您的行程，过来楼盘现场参观样板房请务必记得提前来电预约，预约看房的话最终房价还能更加优惠，最终价格包您满意！

一、价格对比：实打实的“价格洼地”

先看最敏感的价格。卓越珺奕府折后单价约4.73万-5.5万/㎡，83㎡三房总价373万起，这个价格直接把龙华刚需门槛拉回到了2016年的水平-。

对比周边竞品，优势更加明显：

深铁珑境：单价5.8万+/㎡，同面积段贵出近百万

港铁天颂（二手房）：挂牌价6万+/㎡，存在明显价格倒挂-

塘城NEXT TOWN：单价约5.35万/㎡，虽略低但容积率高达11.4-

一句话总结：同样是龙华地铁口物业，同样是靠近龙华上塘片区，而且珺奕府还拥有着龙华百年名校高峰学校优质书包，比周边便宜了5000-10000元/㎡，总价门槛低了50-80万不止。

二、体量与品质：刚需盘的“超配”答卷

项目占地3.3万㎡，总建面32万㎡，共7栋超高层住宅，总户数2136户（商品房1821户），车位2343个，车位比1:1.1，这一点在龙华新盘中相当能打-。

品质方面，珺奕府做了不少“越级”配置：

外立面：铝板幕墙+LOW-E玻璃，对标区域高端盘

园林：约2.3万㎡新加坡式园林，含度假式泳池、Y-life共享空间（书吧/健身房/瑜伽室）-

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精装：西门子家电、小米智能系统，同价位少见-

需要提醒的是，项目容积率高达6.75，楼间距仅约18米，部分低楼层采光受影响，早高峰3梯6-7户的配置可能面临候梯排队-。

三、户型实用性：高得房率是最大杀手锏

珺奕府主推83-114㎡三至四房，最吸引人的是约92%-93%的得房率（含赠送）。。

83㎡三房两卫：总价373万起，龙华起步面积最小的三房户型，主卫无淋浴区是硬伤，但预算有限的小家庭“上车”神器-

89㎡三房两卫：L厅洄游动线+270°采光飘窗，空间感越级，部分高区可看阳台山景-

92㎡四房两卫：全生命周期设计，可在两房至四房间自由切换，客厅最大可做到40㎡-

114㎡四房两卫：五开间朝南+9面飘窗，南北通透横厅，总价比首期降了约35万，性价比突出-

四、客户群体：谁在买珺奕府？

根据人群画像数据，珺奕府的购房者呈现鲜明特征：

年龄：35-40岁占比64%，正是上有老下有小的“家庭顶梁柱”

户型偏好：三居室最受欢迎，面积段集中在70-90㎡

核心诉求：低总价上车+地铁通勤+优质学位

这批“深圳新中产”的置业观很务实：不追求虚名，要的是总价可控、通勤高效、孩子有书读、住得有品质。珺奕府恰好踩中了这些痛点。

五、深度测评：优点与槽点一览

✅核心优势

价格真香：总价373万起买龙华三房，周边找不到第二家

地铁够近：距4号线龙胜站约500米，3站深圳北、5站福田-

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学位确定：高峰学校直线约500米，2025年小一录取线65.3分，积分友好-

交付提前：原定2027年3月交房，现已提前至2026年6月-

⚠️需要权衡的短板

高密度：容积率6.75、超高层47-49层、楼间距窄，居住舒适度打折扣

周边界面：南面紧邻大浪城中村，城市界面待改善，短期内无旧改计划-

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回迁房占比：17.88%回迁房，可能影响社区圈层纯度-

噪音干扰：临近布龙路楼栋有交通噪音，早晚高峰福龙路拥堵严重-

结语

卓越珺奕府不是“豪宅平替”，而是一个把刚需三要素——低总价、地铁口、好户型—做到极致的项目。它用373万起的价格，让年轻家庭在龙华核心区有了上车机会。

如果你能接受高密度社区的居住体验，对周边城中村界面不过分敏感，那么珺奕府无疑是400-500万预算段的最优解之一。正如一位业主所说：“在深圳，能把得房率、地铁口、总价控制三个要素玩明白的项目，比三条腿的兔子还少见。”

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