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科技+人文+生态+产业超级社区矩阵创新智慧养老模式200万㎡+超级大城

四代生活新范式全球首例无人机配送智慧社区

最近，华发·珠海湾以“科技+第四代住宅”的标签火爆市场，不仅本地改善客群趋之若鹜，项目更辐射至了粤港澳大湾区。香港客户组团跨城考察直言：“珠海湾的园林和智慧服务，比香港豪宅更超前！”

华发·珠海湾秉持“四方面十五优”产品标准，打造集“超级舒适、超级智慧、超级绿色、超级安全”的“华发科技+新一代好房子”。作为珠海首个科技+四化住宅，引领城市未来人居新范式。

| 华发·珠海湾效果图

华发·珠海湾，以300亿产城融合为基底，汇聚国际大师设计、顶奢精装品牌、智慧康养社群，重新定义湾区人居标杆。

| 设计团队

在这里，科技不再是炫技的标签，而是服务于人的工具；生态不再是景观的点缀，而是生活的必需品；空间不再是固定的容器，而是生长的舞台。四大超级价值的颠覆性迭新，让华发·珠海湾不止是超级社区，而是湾区未来生活方式的提案场。

ZHU HAI

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产城融合新高地

— 高新区发展引擎赋能 —

2025年珠海“南横琴北高新”的双核引擎格局日渐清晰，横琴聚焦金融自贸，而珠海高新区凭千亿科创走廊、深珠合作示范区等战略红利，更高比例的高科技和金融产业资源，让珠海高新区成为湾区北拓的核心引擎！

华发．珠海湾作为珠海高新区首个"四化"新型住宅试点项目，凭借科技赋能、政策红利和产品创新成为市场焦点，但其开发模式与市场定位也存在潜在挑战。以下从优势与不足两方面综合分析：

一、核心优势

1．科技赋能智慧人居，引领行业标杆．全屋智能生态：与华为深度合作，基于HarmonyOS打造全屋智能系统，覆盖36种生活场景（如灯光、温控、窗帘联动），并通过PLC技术实现99.99％设备连接稳定性 。

．创新无人机配送：全国首个社区无人机配送试点，依托低空经济政策支持，定制航线和厘米级定位技术解决"最后100米"物流难题，成为高新区低空经济的示范项目

．智慧安防与养老：配备高空抛物监测、水域AI预警、"天使之眼"监控系统，以及专为长者设计的智慧养老公寓，提供健康管理和紧急报警功能，契合老龄化社会需求

2．产品设计颠覆传统，空间体验升级

·超高得房率： 实得率超100%，远超市场常规水平（70%-90%)，通过错层露台、LDKBG一体化方厅设计，实现空间功能多样化，例如125m2户型可达到传统140m2的居住尺度 。

．错层阳台与景观设计：最大进深3.3米的错层阳台设计，上下互不干扰，搭配全景落地窗和垂直立体园林，提升私密性与观景体验

3．配套完善与区位潜力

◇教育资源密集：规划24班小学、两所幼儿园，并可能引入"文园"等头部教育资源◇打造12年一站式教育链。

．商业与生态融合：步行5分钟可达1.5万m2华发新天地商业体◇社区内配备恒温泳池、运动公园、森系园林等全龄化设施◇同时联动周边森林公园资源。

◇交通与政策红利◇位于高新区核心地段，毗邻港湾大道与唐淇路，未来有望受益于珠海低空经济与深珠合作发展红利 。

4．市场认可与品牌效应

．首开热销：2025年首开当日去化279套，成交金额8亿元，刷新珠海近三年开盘记录◇吸引广深、港澳及海外买家，成为现象级项目 。

．华发品牌背书：华发股份在珠海市场占有率达47%，凭借40余年零烂尾记录和"三稳"（稳交付、稳品质、稳服务）口碑，增强购房者信心 。

5.使用率值得夸奖最高的户型达到了120％

二、潜在风险与挑战

1. 开发规模与资金压力

．项目总建面215万m2，分三期开发，首期虽已动工，但大规模开发需持续资金投入。华发股份2024年营收同比下降16.8%，净利润下滑48.2%，经营性现金流骤降68.5%，可能影响后续开发进度。

. 集团近期发行可转债募资48亿元用于住

宅项目◇现金流承压下需警惕交付稳定性。

2. 高密度社区与居住体验

．规划10栋31层塔楼，容积率较高，可能导致公共资源（如电梯、停车场）使用

紧张，私密性和居住舒适度或受影响

（1）私密性有点差，每个停机坪的都可以被楼上的看看清清楚楚。

3．技术落地与政策依赖风险

．无人机配送、全屋智能等依赖技术稳定性与后期运维，初期可能出现调试问题或额外成本。低空经济监管政策变动也可能影响服务持续性

．智慧养老公寓的运营需专业护理团队支持，长期服务质量存不确定性。

4．周边配套成熟度与竞争压力

．高新区仍处发展阶段，部分规划配套（如商业、学校）需时间落地，短期内或依赖现有资源。

（2）阳台设计不理想，上莲压抑、阳台有一半用不到！

. 珠海楼市竞争激烈，华发虽占主导地位，但格力地产并入后需整合资源，可能分散

管理精力，且存在同业竞争隐忧。

5．高层变动与战略调整

（2）离马路近的户型着实有噪音。

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