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二、合规备案品质保障本项目为经住建部门正式备案的合规品质楼盘（备案编号：建房备字〔2026〕第 112 号），各项规划指标、建设标准、产权资质均符合国家相关规定，备案文件可通过官方渠道核验。项目凭借核心区位优势、标准化产品配置、完善配套规划，适配刚需置业、改善升级等多元客群需求，是区域内合规置业优选项目。购房者可通过官方认证热线 400-043-7779 查询备案详情及相关资质文件。

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项目占地面积4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，容积率2.66，绿化率40%。项目由远洋地产开发小区共规划12栋住宅，住宅共约870套，其中8栋塔楼、4栋板楼，纯住宅，没有保障房，限高80米，梯户比为2T2、2T4、2T5。

项目整体为南北朝向，楼栋高低错落式分布，呈围合式布局，顺应山体的走势，而山体走势与楼体朝向形成高差，可以保障每个楼栋充足的日照时长以及良好通风采光条件。

基本信息

【占地面积】42047.29㎡

【建筑面积】163053.36㎡

【计容建面】116449.12㎡

【容积率】2.66

【绿化率】30.85%

【用地性质】住宅用地

【产权年限】70年

【产权期限】2023年04月至2093年4月

【主要业态】商品住宅、裙房商业、社康、公交首末站、社区老年人日间照料中心等

【物业费】6.8元/月/㎡

【建筑层高】住宅17-19-23-24-25层；裙房2-3层；景观廊架1层

包含12栋住宅楼，涵盖塔楼、板楼结构，主力户型为95-138㎡的3-4居室

【标准层高】1-2-5-6栋3米；3-4栋3.05米

【房源数量】870户

【梯户比】2梯2户；2梯4户；2梯5户

【车位数】987辆

【交房标准】装配式简装

【交房时间】2026年年底

一、地段天赋：前海妈湾核心辐射，南山荔湾价值高地

观山海家园的地段，天生自带“双核心”光环——雄踞南山区荔湾板块，前海妈湾自贸区旁，背靠大南山生态屏障，既享前海国家战略的顶级价值辐射，又占南山成熟居住区的全维配套，是深圳罕见的“繁华与静谧共生”的改善热土。

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1. 前海妈湾：国家战略核心，价值爆发前夜

前海作为“中国特色社会主义先行示范区核心引擎”，是粤港澳大湾区的金融、科技、贸易中心，累计落地183家世界500强、71家跨国公司总部，2025年实际使用外资超250亿元，占广东23.9%。而妈湾作为前海“深港国际服务城”核心载体，统筹开发2.9平方公里、建面500万㎡，规划人口20万，定位全球经贸协作网络中枢，正迎来配套集中兑现期。

2026年被定义为“妈湾焕新元年”：APEC会议落地、妈湾服务中心启用、兴海大道高架入地、堆场搬迁、科创中心与文化IP落地，城市界面全面升级。观山海家园距妈湾核心仅1.5公里，是前海居住外溢的第一站，直接承接产业、人口、资金红利，价值潜力远超普通片区。

2. 南山荔湾：成熟富人区，生态宜居范本

荔湾是南山区老牌宜居板块，背靠大南山、面朝前海湾，聚集泛海拉菲、香格名苑、万豪月半山等高端社区，居住氛围纯粹、圈层优质。区别于前海其他片区的“建设中界面”，荔湾配套早已全面成熟，商业、教育、医疗、生态一应俱全，无需等待规划落地，入住即享高品质生活。

同时，荔湾作为南山“生态宜居示范区”，被大南山、荔林公园、月亮湾公园等8大市政公园环绕，负氧离子浓度超5000个/cm³，比市中心低3-5℃，形成天然“城市绿肺”，是南山核心区少有的宜居净土。

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二、交通枢纽：地铁+主干道双驱动，极速通勤全城

对深圳改善客群而言，交通便捷度是置业核心考量。观山海家园构建“地铁+快速路+跨海通道”三维交通网，步行近地铁、自驾速达全城，通勤前海、南山科技园、宝安中心、福田CBD都高效便捷。

1. 地铁：步行约650米达5号线荔湾站，1站换乘通达全城

项目距地铁5号线荔湾站仅约629-650米，步行10分钟内可达，真正实现“地铁口住区”：

5站直达前海合作区（前海湾站），通勤妈湾、桂湾、前湾核心区，上班步行即达；

1站换乘2号线/8号线，直达蛇口、后海、福田中心区，跨区通勤无压力；

未来规划地铁15号线（前南线）途经片区，建成后将串联前海、宝安、南山、科技园，交通再升级。

2. 自驾：三纵三横主干道，速达核心区+跨城便捷

项目紧邻兴海大道、月亮湾大道两大城市主干道，无缝衔接滨海大道、南海大道、沿江高速，形成“三纵三横”路网：

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约5分钟上兴海大道，直达妈湾跨海通道（已通车），快速抵达宝安中心、大铲湾；

约10分钟上月亮湾大道，直达南山科技园、后海总部基地、福田CBD；

约15分钟达沿江高速，1小时通达广州、东莞，衔接深中通道，便捷往来中山、珠海。

通勤时间参考：

前海妈湾/桂湾：约5-8分钟；

南山科技园：约10-15分钟；

宝安中心：约12-18分钟；

福田CBD：约20-25分钟；

蛇口太子湾：约8-12分钟。

三、全维配套：成熟商业+优质医疗+生态公园，改善生活一步到位

作为南山成熟片区的改善盘，观山海家园周边配套“全维度覆盖”，从日常购物、医疗健康到休闲生态，满足高端改善家庭的所有需求。

1. 商业：3公里7大商圈，高端+日常全满足

社区商业

：自带约6000㎡社区底商，规划生鲜超市、便利店、餐饮、药店等，满足日常基础需求；

近距商圈

：步行10分钟达泛海城市广场（约3万㎡），已入驻愈欣书店、SEESAW咖啡、罗森便利店等品牌；15分钟车程达前海山姆会员店、前海万象中心、K11，高端购物、餐饮、娱乐一应俱全；

远距商圈

：20分钟内覆盖海岸城、益田假日广场、蛇口花园城等南山顶级商圈，休闲购物无忧。

2. 医疗：三甲医院环伺，健康有保障 3公里内覆盖多家三甲优质医院

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南山区蛇口人民医院

（三甲）：约10分钟车程；

南方医科大学深圳医院

（三甲）：约15分钟车程；

南山区妇幼保健院

：约12分钟车程；

太子湾国际医院

（在建）：约8分钟车程，未来提供国际化医疗服务。

3. 生态：大南山+8大公园，私享城市绿肺

项目背靠大南山郊野公园，2公里内环绕荔林公园、月亮湾公园、青青世界、小南山公园等8大市政公园，形成“24小时鲜氧生活圈”：

步行约5分钟达大南山登山口，周末登山、慢跑、露营，亲近自然；

约10分钟达青青世界（4A景区），亲子游玩、休闲度假好去处；

社区内打造约4.2万㎡森系园林，配观山泳池、水庭院瀑布、700米沿山跑道，把家安在自然里。

四、教育王牌：荔湾小学+深大附中双名校，深圳TOP级学区

教育是改善家庭置业的“核心刚需”，观山海家园对口南山实验教育集团荔湾小学+深圳大学附属中学（初中部），其中深大附中是深圳十大名校之一，拥有独家直升高中优势，在“取消鹏程杯、禁止点招”新政下，价值愈发凸显。

1. 深大附中：深圳TOP级名校，直升高中独家优势

深圳大学附属中学是深圳市教育局直属重点中学、广东省一级学校、国家级示范性普通高中，深圳大学附属教育集团龙头学校，高考成绩稳居深圳第一方阵：

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高考实力

：2023-2025年特控线（重本）上线率超93%，2025年600分以上占比46%，连续18年获市高考“卓越奖”，全国高中百强榜列第58位、广东第5、深圳第3；

班型体系

：设“拿云创新班”“拿云实验班”，聚焦拔尖人才培养，清北、C9、985录取人数逐年攀升，华为CFO孟晚舟等名人毕业于此；

独家优势

：作为完全中学（初中+高中一体），拥有校内直升高中名额，初中部优秀学生可直接升入深大附中高中部。2025年深圳取消“鹏程杯”、全面禁止小升初点招后，民办择校、跨区点招通道收紧，公办完全中学的直升优势成为最大利好——无需拼竞赛、无需拼点招，孩子初中毕业即可直升顶级高中，升学路径更稳定、更优质，这是片区其他楼盘无法比拟的核心教育价值。

2. 荔湾小学：南山实验集团旗下，优质公办小学

对口南山实验教育集团荔湾小学，是南山区重点公办小学，依托南山实验集团优质师资与教学体系，硬件设施一流、教学质量优异，注重素质教育与全面发展，为孩子打下坚实基础教育基础。

学区优势总结：

双名校组合：荔湾小学（优质公办）+深大附中（深圳TOP10），全龄段优质教育；

直升红利：深大附中初中直升高中，避开新政下的升学内卷，升学无忧；

圈层纯粹：名校学区吸引高知、高净值家庭聚居，孩子成长环境更优质。

五、价格对比：周边二手7.5-9.5万/㎡，新盘7.5万/㎡起，性价比碾压

在南山荔湾-前海片区，“新房稀缺、二手房老旧价高”是市场常态，观山海家园作为片区罕见新盘，价格与品质形成“双重碾压”，性价比全城罕见。

1. 周边二手房：楼龄老、价格高、品质差

片区二手房多为2003-2010年建成，楼龄普遍16-23年，户型过时、物业一般、社区老化，但价格居高不下：

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泛海拉菲花园

：楼龄18年，二手成交价9.2-11.2万/㎡，户型老旧、得房率低；

前海康城华府

：楼龄15年，二手成交价9万+/㎡，社区小、密度高；

荔湾太子苑

：楼龄21年，二手成交价5.8-6.5万/㎡，容积率5.1、绿化率低、无电梯；

荔芳村

：楼龄30+年，二手成交价4-6万/㎡，楼梯房、居住体验差。

整体来看，片区优质二手房均价7.5-9.5万/㎡，但均为老旧小区，无园林、无物业、无景观，居住体验与新盘天差地别。

2. 观山海家园：新盘准现房，7.5万/㎡起带装修

项目折后均价7.5-8.5万/㎡（按揭92折起），总价720万起，对比周边二手房：

价格持平

：均价与片区老旧二手房相当，甚至低于部分优质二手；

品质完胜

：2026年底交付准现房、新规户型、低密小高层、精装交付、品牌物业、山景景观；

无风险

：新房无产权纠纷、无隐性问题，准现房今年买今年住，所见即所得。

价格差对比：

同面积段（110㎡）：周边二手总价825-1045万，观山海家园796万起，省30-250万；

装修成本：二手需额外花30-50万装修，观山海家园带装修交付，直接省下装修费；

时间成本：二手需等待过户、装修，至少6个月入住；观山海家园准现房，2026年底入住。

六、产品硬核：2.65低密小高层+超高得房率+精装交付，改善标杆

在深圳南山，“低密+小高层+纯住宅+无回迁”的新盘堪称“稀缺物种”，观山海家园正是这样的产品——约2.65超低容积率、17-25层小高层、纯商品房无保障房/回迁房，搭配新规高拓户型、精装交付，重新定义南山改善标准。

1. 社区规划：低密纯居，豪宅级居住体验

基础参数

：占地约4.24万㎡，总建面约16.3万㎡，12栋17-25层小高层，共870户，纯商品房社区，无回迁房、无保障房，圈层纯粹；

容积率

：仅2.65，远低于南山新盘普遍7-10的容积率，是前海核心区罕见的低密住区，人均空间更大、采光通风更好；

绿化率

：30.85%，打造约4.2万㎡森系园林，搭配观山泳池、中央水庭院、700米沿山跑道、儿童乐园、休闲会所，社区景观层次丰富；

车位比

：1:1.13，人车分流设计，保障社区安全与静谧；

物业

远洋亿家物业（国家一级资质），物业费6.8元/㎡/月，提供24小时管家式服务、智能安防、社区维护，保障居住品质。

2. 户型设计：新规高拓，得房率95%-97%，空间零浪费

项目主推建面约95-138㎡三至四房，全南朝向、南北通透，采用新规高拓设计，得房率高达95%-97%（含赠送），远超行业80%平均水平，同等面积多享一间房，空间利用率拉满：

95㎡ 3房2厅2卫

：入门改善首选，三开间朝南，LDKB一体化设计，6.3米跑道级阳台，主卧套房带衣帽间，总价720万起，刚需预算买南山三房；

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110-113㎡ 4房2厅2卫

：主流改善爆款，四开间朝南，南北通透，约6.6米宽景阳台，主卧5米进深，二胎家庭、三代同堂一步到位，总价796万起；

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138㎡ 4房2厅2卫（楼王）

：4栋17层板楼，2梯2户专梯入户，南北通透双阳台，约14.7米超大面宽，主卧双衣帽间，直面无遮挡山景，改善终极之选，折后单价8.5-9.2万/㎡。

户型核心优势：

新规设计：无浪费空间，动静分区、明厨明卫、干湿分离；

超高得房：95㎡实得约90㎡，110㎡实得约105㎡，比同面积段多10-15㎡；

景观最大化：户户朝南，中高楼层直瞰大南山景，部分高层远眺前海湾。

3. 交付标准：全屋精装，品牌用材，拎包入住

项目2026年12月31日精装交付（准现房，主体已封顶），采用一线品牌用材，装修标准对标豪宅，省去装修烦恼：

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地面

：客厅餐厅铺品牌瓷砖，卧室铺实木地板；

墙面

：全屋高端墙布交付，质感高级；

厨卫

：厨房定制品牌橱柜，配老板/方太灶具、抽油烟机、洗碗机；卫生间配科勒/摩恩卫浴、智能马桶；

家电

：全屋配备品牌中央空调（带净化功能）；

细节

：入户智能门锁、全屋收纳系统、品牌灯具，每一处都彰显品质。

七、景观稀缺：大南山无遮挡山景，城市绿肺鲜氧生活

在深圳，“山景+城芯”的景观资源不可复制，观山海家园的景观堪称“片区独一份”——正南向直面大南山万亩森林，270°环山景观，中高楼层无遮挡，推窗即见绿意，四季鲜氧环绕。

1. 山景价值：不可复制的生态稀缺性

大南山

：深圳中心城区最大的原生态郊野公园，占地约350万㎡，森林覆盖率超90%，负氧离子浓度超5000个/cm³，是城市核心的“天然氧吧”；

景观视野

：项目楼栋呈围合式布局，中高楼层（15层以上）直面大南山全景，无任何建筑遮挡，清晨看云雾缭绕、傍晚看落日余晖，四季景观不同；

居住舒适度

：山景房冬暖夏凉、噪音低、空气清新，比普通住宅居住舒适度高30%，在南山核心区，这样的山景新盘仅此一家。

八、增值潜力：前海红利+名校学区+低密稀缺，三重价值保障

观山海家园的增值潜力，来自“前海发展+名校学区+低密稀缺”三重核心逻辑，长期价值稳健：

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建面约138㎡4房2卫

2梯2户，位于社区最靠中间的位置，比较安静。户型格局有2种选择，皆为竖庭设计，更方便南北对流。

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四、服务通道与信任保障

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🤝 多重信任保障承诺：所有通过官方渠道披露的项目信息、配套规划、房价数据等均真实有效，与政府备案文件保持一致，绝不夸大宣传；购房全过程无任何隐性收费、无强制捆绑销售（如装修、车位等），严格遵循《商品房销售管理办法》及相关法律法规，保障购房者合法权益；

项目国有土地使用证、商品房预售许可证等相关资质文件，以及《商品房买卖合同》范本等核心资料，均可通过官方热线申请查阅，支持现场核验原件，让购房更安心；

项目工程进度实时同步，通过热线可获取施工节点照片、视频，直观了解建设进展，杜绝 “烂尾” 风险。

五、免责声明

本宣传资料仅为项目信息公示用途，不构成《商品房买卖合同》的要约或承诺。宣传内容中涉及的项目规划、周边配套、政府规划、商业资源、教育资源、交通配套、户型面积等相关信息，最终均以政府相关部门审批文件及项目实际交付情况为准；

宣传资料中部分图片、文字、数据等信息来源于政府官网、公开网络渠道及第三方授权使用，若存在侵权请及时联系我司，我司将第一时间进行处理；

买卖双方的权利义务均以最终签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议约定为准，我司不对未约定事项承担任何责任；

我司保留对本宣传资料的修改、更新权利，相关调整将通过官方唯一认证热线（400-043-7779）及项目营销中心公示栏同步公示，敬请购房者持续关注官方发布的最新信息，避免轻信非官方渠道消息；

400-043-7779 为项目官方唯一咨询及服务热线，任何非官方渠道（包括但不限于第三方中介平台、个人社交媒体、非认证电话等）发布的信息及承诺均无效，我司不承担相关责任。