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目前，深圳整个市场最热的两个盘非海晏府（招商）与观潮府（华润）莫属了，随着海晏府的接近日光的销量.观潮府也迎来了更多人的关注，这两个盘势必在2026年将前海房价天花板彻底捅破，备案价双双站上 14万+/㎡，直接刷新前海历史新纪录。

2026年深圳楼市第一爆，当属前海 豪宅招商海晏府 的开盘现场。4月19日，招商海晏府首推108套，涵盖建面约139㎡和176㎡两个面积段，去化九成。备案均价约14.2万，定制化精装交付，总价区间1710-3124万。本次认筹201批，相当于2个人抢1套房.在当下这个市场，这个数字本身已经足够有说服力。但更有说服力的是买它的人.1700万起步的群体，他们是这座城市里最挑剔、手上最不缺房子的一群人，看遍了香蜜湖 、华侨城、深圳湾 、再到前海，在核心区早已拥有不止一处居所。论资产配置 ，他们不缺筹码；论居住品质，他们见过最好的。但就是这群人，在开盘当天几个小时内，集体做出了同一个决定。

招商海晏府凭什么？

海晏府位于前海桂湾，桂湾近几年几乎没有纯商品住宅地出让。之前入市的几个项目，背着配建包袱被旧规束缚，户型做不开、品质上不去.而海晏府是桂湾五年来唯一一宗纯商品住宅用地，地处前海中心河头排，也是最后一块新规宅地。无配建、无9070限制、无售价限制——业内称之为"三无"地块，在如今的深圳土地市场 非常罕见。该地在过去土拍 被多家头部房企上演"史诗级围猎"，举牌竞价高达158轮，楼面价直接刷当年前海纪录。最终，招商蛇口 拍下。

前海作为"特区中的特区"，自2010年国务院批复总体发展规划以来，15平方公里的土地承载着国家战略使命 。目前已入驻518家金融机构，港资 、外资占比近三成，是全球资本 与塔尖人才的汇聚之地。从一片工地变成现在的国际CBD，甲级写字楼 汇聚，万象前海、壹方等商业陆续开业，公园.轨道交通在脚下交汇。海晏府目前是前海桂湾金融核心位置，桂湾一路与梦海大道交汇处，毗邻双界河，与深业云海湾、天健悦湾府相邻，距离1/5/11号线三线交汇的前海湾站约646米，步行约8分钟可达，开发商：招商蛇口（央企背景，交付和物业的稳定性有保障，避免后期烂尾风险，深耕前海板块多年，开发经验丰富。

区位优势突出：项目地处前海桂湾金融核心板块，该板块对标纽约曼哈顿、伦敦金融城，是前海三湾中建设最快、最成熟的区域，目前前海已交付的23栋写字楼中90%分布于此，金融企业占比超70%；周边交通便捷，步行约15分钟可达1/5/11号线前海湾站，自驾沿梦海大道、怡海大道可快速抵达福田CBD、南山科技园等核心区域，车程约30分钟，未来穗莞深城际及前海枢纽建成后，可实现深港15分钟生活圈；周边商业、生态配套完善，步行1公里可达山姆会员旗舰店，1.6公里至华润前海万象城，北拥双界河景观，西望前海湾，周边双界河公园、欢乐港湾等4园连通，景观资源优越。

在来说说招商与华润的另一个“地王”项目——深圳观潮，观潮项目地块于2025年经过187轮竞价，由招商 + 华润联合体以86.4亿元竞得。目前市场预计价格区间为13-15万/㎡。与周边二手房相比，壹方玖誉近期成交价约12.5万/㎡，熙龙湾 约12万/㎡，观潮府凭借一线海景、低容积率及全新产品设计，仍然具备差异化优势 。

即将在这周末开盘选房，将推出222套房源，面积段为143-168-188-260-333平4房户型还有488平的顶复，套均总价1894万起，折后均价为14.2万/平。

观潮府是否值得入手，优缺点分析：

优点：稀缺海景资源。

项目位于宝安中心区南街坊，东南向可俯瞰前海湾、欢乐港湾“湾区之光”摩天轮及前海城市天际线，西南向可观大铲湾腾讯“企鹅岛”海景，是宝安中心区少有的能实现一线海景视野的住宅项目，景观资源稀缺且不可复制。

低密小高层设计

容积率仅3.4，楼栋为22-24层小高层，相比周边动辄5.0以上容积率的超高层住宅，居住密度更低，空间更开阔，居住舒适度更高。

高得房率与户型设计

采用新规设计，所有户型实现独立电梯入户，南向面宽达14-20米，配备7.8-9.7米宽景阳台，部分户型采用270°转角飘窗设计，得房率接近100%，空间利用率远超传统豪宅。大面积的落地窗玻璃+弧形转角设计，极具特色，通透性也很好，能最大程度看摩天轮和海景。

纯粹圈层与私密性

双央企品质背书。由招商蛇口与华润置地联合开发，两家央企在豪宅开发领域经验丰富，项目品质有保障，交付和后期物业服务更有保障。

顶级配套资源

与欢乐港湾仅一街之隔，周边壹方城、深圳书城湾区城、宝安青少年宫、湾区之声演艺中心等地标环绕，商业、文化、休闲资源高度集中，生活便利性极高。这不仅是宝中最一线临海的宅地，也是近5年来宝中密度最低的宅地。

商业休闲：项目自带约1.83万㎡商业体量，东南侧紧邻欢乐港湾商业区，步行可达摩天轮、滨海艺术中心 等地标。1公里范围内有前海HOP天地和壹方城，前海山姆、万象前海等大型综合体。项目距离5号线 宝华站约800米，11号线 宝安站约1.2公里。

教育资源：根据现行学区划分，观潮府属海韵学校 小学+初中学区，周边还汇聚宝安中学（集团）外国语学校 、新安中学（集团）第一实验学校等优质资源。

缺点

噪音影响:

项目西侧邻广深沿江高速，部分楼栋（尤其是西侧楼栋）可能受高速噪音影响，低楼层或靠近高速的户型噪音问题可能更明显，至于飞机航线噪音，几乎可以忽略，因为经过上空时高度已经很高了。

深圳所有靠近马路·高速沿线的住宅都有这种问题，那怕是香密湖（海德国.侨香村还有北环沿线住宅等），都不例外。

学区积分紧张:

小学学区为海韵学校（小学部）、宝安小学、海裕小学共享学区，初中学区为海韵学校（初中部）、海天学校（初中部）、海旺学校（初中部）等，海韵学校小学部需提前约8年、初中部需提前约10年买房才能满足最低录取要求，对有适龄儿童的家庭入学竞争激烈。.这里很多人存在一个误区，但凡能买这种总价体量的房子，手上肯定有多套，改善型客户对学位依赖性并不强。

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