【深圳最新购房政策】中海云启源境电话→中海云启源境售楼处→中海云启源境售楼中心电话→营销中心电话→24小时热线电话→售楼处@定位
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✨「中海云启源境」像一份“取舍题”——用略低的门槛，换南山核心区的教育+通勤+户型，但需接受社区小、保障房多的现实。适合预算有限但需求明确的家庭。
📅最新消息
→ 此次将再加推共54套户型为90-105㎡3房，开盘约0.941折，本次吹风价格为折后均价8.35万，总价714万起，为项目最后的收官之作！
（仅21层高度的小高层，低密度，更稀缺，更安静，总价低！）
▫️户型：90㎡-105㎡「3-4房」（新规高得房率）
▫️价格：90㎡：7.87-8.49万/㎡，总价：714-771万
▫️价格：105㎡：7.88-8.75万/㎡，总价：837-922万
✅精装交付：装标豪横｜杜拉维特、唯宝、汉斯格雅、大金…全屋国际一线品牌，对标深圳湾豪宅！
⚠️ 南山科技园板块唯一一个央企开发的项目「中海云启源境」1栋1单元207套选房结束， 当天认购165套，去化率80%左右，二次推售后已经所剩房源不多！
第一次首推：6月7号1栋1单元首次开盘，共207套90-143㎡3-4房，备案均价9万，开盘约0.918折优惠，折后均价8.26万，总价701-1338万。
第二次加推：8月2日加推1栋2单元02、04户型，共36套90-105㎡3-4房，开盘优惠0.932折，折后均价8.26万，总价700-906万。
⚠️ 避坑指南：三大硬伤
1️⃣ 社区小且混杂
▪️占地仅9000㎡，2栋商品房+1栋保障房；708户中410户为保障房，物业管理难度高。
2️⃣ 车位严重不足
▪️车位比1:0.84（598个车位对应708户）新能源家庭建议直接选带车位房源。
3️⃣ 板块能级偏弱
▪️同乐板块配套匮乏，依赖外部资源辐射，周边无大型商业，改善客要降低期待。
🌟核心亮点
1️⃣ 通勤王者：8分钟直达科技园，6分钟到前海，地铁4-5站覆盖高新园核心区。
2️⃣教育黑马：楼下即南山实验园丁学校（九年一贯制），普高升学率90%！
⚠️但生源未来可能受保障房住户影响。
3️⃣ 新规高得房率：户型使用率高达95%！105㎡≈旧规134㎡，143㎡堪比183㎡。
💡 小建议：谁适合买？
✅ 南山刚改家庭：预算有限但重视教育，可牺牲社区纯粹性换学区+通勤
✅ 长线投资者：前海扩容+南头机场搬迁预期，板块未来或许有补涨空间。
📌 小贴士
▫️看房重点：实地考察保障房与商品房的动线分隔，避免后期混住矛盾。
▫️砍价空间：小体量+冷门板块。
▫️对比竞品：同价位段对比西丽、蛇口老破小，得房率和学区是核心优势。
🌈 总结：性价比之战
🏷优势：通勤+学区+得房率，精准击中南山刚需痛点。
🏷风险：社区混杂+板块弱势，长线增值依赖规划落地（如南头机场搬迁）。
🏷一句话：若非冲着教育和通勤，建议慎重；若为教育和通勤，可冲！
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整体建筑立面风格以现代简约为主，强调滨海地区明快通透的立面效果。为了与相邻办公楼风格统一，裙房部分出挑玻璃体块做了导弧处理。
塔楼采用大面积的270°转角凸窗的形式，削弱建筑体量感，弱化建筑边际，形成与豪方天际办公楼相呼应的公建化立面效果。立面材料主要为玻璃加铝型材线条和真石漆，强调现代材料虚实结合。塔楼顶部设计了约5m高塔冠，采用夹胶彩釉玻璃，将项目专属LOGO符号编织图纹融入其中，形成视觉昭示形象。
裙房部分近人尺度的造型强调出项目的品质与调性，所有材质与细节都做了精心雕琢与推敲。入口处二层玻璃体结合夜景灯光，白天可以很好地勾勒出晶莹剔透的形体，晚上灯光内透LOGO图案反射项目的文化内涵。
酒店式社区大堂：朝向广场，入口前场、门廊、大堂、内庭院、单元大堂组成的归家动线，配合建筑、景观、室内、标识、灯光一体化设计，汲取糅合后的南洋文化元素细节，把酒店式归家仪式感拉满，彰显非凡气度。
落地品质保证来源于细节控制及材料选择，从立面方案确定到最终完成幕墙定稿，设计花了大量时间做材质比选及细节推敲工作，也探索了一些高效实用的工作方式如：工程样板、1：1实体泡沫模型及1:1KT板打印效果比较构件尺度等等，为项目快速定样提供了有力支撑。
多专业一体化设计，细部推敲阶段就划分出明确设计界面，相互讨论提交界面交接节点。
基础信息
【开发商】深圳市海奕房地产开发有限公司。
【总占地】约9006.52㎡
【建筑面积】约87724㎡
【容积率】6.4
【绿化率】30%
【楼栋】3栋住宅（2栋商品房+1栋保障房）
【总户数】708户（其中商品房298户，保障性住房410户）
【楼高】总层高21-47层
【层高】3.1米
【梯户比】2梯5户/3梯5户
【车位比】1:0.84（598个）
【装修情况】未定（精装交付）
【主力户型】建面约90㎡、95㎡、105㎡、143㎡ (3房&4房)
项目区位：深圳市南山区北环大道北面、南农路西面，南实园丁学校旁。
户型分析
户型分析
🔹90-95㎡的「3房2厅2卫」
（低总价、95平超大设备平台收纳空间，通透户型、采光面极佳、大开间向阳设计，实际得房面积约为87-91平）
🔹105-143㎡的「4房2厅2卫」
（新规下超高使用率，80cm飘窗、阳台“偷面积”设计，105平3＋x户型，“全周期可进化”。）
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